房地产投入基金是从事房地产的收购、开发、经营管理、经营和营销获取收入的集合投入制度。它可以被看成是为投入者从事其自身的资金和经营管理能力所不能及的房地产经营行为的一种融资形式。房地产投入基金通过发行基金证券的方式，募集投入者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投入，投入期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投入者的收益紧要是房地产基金拥有的投入权益的收益和服务费用。基金经营管理者收取代理费用。

以获得投入收益为目的的房地产投入基金的提给者之所以不采用“单个投入制度”直接投入房地产项目，而是通过“集合投入制度”间接从事房地产投入，是因为房地产投入基金具备流动性高、变现能力强、集合投入、专家经营管理、分散危机、降低交易成本、运作规范的特点，具备“单个投入制度”所无与伦比的制度优势。

• 根据基金证券是否可赎回，即按基金规模是否固定，可以分成开放式房地产投入基金和封闭式房地产投入基金。

• 根据资金募集方式，可以分为私募房地产投入基金和公募房地产投入基金。

  
  

• 根据盈利模式可以分为权益型房地产投入信托、抵押型房地产投入信托和混合性房地产投入信托三种房地产投入信托模式。

  
  

• 根据信托期限可以分类为有限期房地产投入基金和无限期房地产投入基金。

• 从房地产投入基金的资金来源和经营管理方式来看，房地产投入基金可以分为：独立型房地产投入基金、附属型房地产投入基金、半附属型房地产投入基金。

投入基金是从“单个投入计划”进展起来的“集合投入计划”。当集合投入计划的制度安排是企业时，投入基金便是企业型投入基金；当这种制度安排是有限合伙时，投入基金便是有限合伙型投入基金；当这种制度安排是信托时，投入基金便是契约型投入基金。

一、企业型房地产基金

企业型房地产基金是以《企业法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投入于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金企业亏损的最终承担者；其发起人可以自己经营管理基金，也可以从组织之外聘请基金经营管理企业实行基金的投入经营管理。

二、契约型房地产基金

契约型房地产投入基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投入者的资金而设立的房地产投入基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的企业。契约型房地产投入基金三方当事人分别为：基金受益人、基金经营管理人和基金信托人。

三、有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙企业而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投入者的目的将决定有限合伙型房地产基金投入目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。

房地产投入基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的危机，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投入基金投入危机控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投入基金健康地进展。

房地产基金的投入危机包含：经营危机、财务危机、流动性危机、通货膨胀危机、经营管理危机、利率危机、政策法规危机和环境危机。

基金内部控制措施包含：可行性研究、内部危机控制、制定房地产地产基金投入决策流程，以及建立投入决策委员会和危机控制委员会。

房地产投入基金投入之前的危机紧要是由信息不对称引起的。这一时期的危机防范措施的形成应建立在如何保证房地产投入基金能够尽可能得到来自企业家和投入企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投入基金获得的最大利益。为此需要采取以下危机经营管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务企业的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投入组合策略。

房地产投入基金投入之后的危机紧要来自事后信息不对称以及由此产生的道德危机，同时还要考虑投入本身面临的危机。面对可能的危机，房地产投入基金应当采取以下措施：用双方签订的投入协议防范危机、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。

房地产基金的财务经营管理模式有：单一直接经营管理模式、联签经营管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。