房地产信托，就是信托投入企业发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包含两个方面的含义：

一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来经营管理运用的一种法律关系：

二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投入企业的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投入企业，由信托投入企业按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其实行经营管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为经营管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投入事业才有了划时代的进展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投入企业实行规范。为确保投入人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易行为，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股企业法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投入企业法及投入顾问法，这些都成为日后投入企业经营业务经营管理规则的基本框架。依据美国1940年投入企业法第4条，投入企业可以分为：面额证券企业（Face-Amount Certificate Companies）、单位信托企业（UnitInvestment Trust）和经理企业（Management Companies）三类。

其中，经理企业在三种投入企业类型中运用最为普通，按投入企业法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投入企业、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投入企业四种。马塞诸塞商业信托是目前REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止企业以投入为目的而持有不动产的规范，随后因其逐渐进展成为规避企业所得税的不动产投入组织，而被美国最高法院认定为商业信托与企业相似，并视同联邦企业组织加以课税，导致其进展一度停滞。但由于后来的投入信托法规不断健全，且经济进展态势良好，美国投入信托的进展又日益茁壮起来。着眼于投入信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规范凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。

换言之，即使REIT是以企业为组织形态，也可以不必负担企业所得税，而仅对股东或投入人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具备投入媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是企业组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险企业类的企业，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，紧要从事买卖经营管理不动产实体的投入或抵押担保贷款的信托投入，属于一种长期投入商品，其基本架构由不动产投入信托基金、经理企业、保管机构和投入人四个实体组成。但按照1986年税收企业改革法的规范，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行经营管理REIT的日常事务行为。

房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：

①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投入、房地产委托贷款等；

②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等；

③金融租赁、咨询、担保等业务。

相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具备降低房地产开发企业整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式实行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

资金是房地产信托投入机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：

(1)房地产信托基金：是房地产信托投入企业为经营房地产信托投入业务及其它信托业务而设置的营运资金。目前我国的信托投入企业资金来源紧要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；

(2)房地产信托存款：是指在特定的资金来源范围之内，由信托投入机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规范、公布和调整；

(3)集资信托和代理集资：这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；

(4)资金信托：是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金实行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，紧要有单位资金、公益基金和劳保基金；

(5)共同投入基金：即投入基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投入工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投入制度，并已成为举足轻重的金融工具。

根据资金投向的区别，REIT可分为三类：

1、权益型（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投入并拥有房地产，其收入紧要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投入组合视其经营战略的差异有很大区别，但通常紧要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投入者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；

2、抵押型（MORTGAGEREIT）。紧要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入紧要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；

3、混合型（HYBR IDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅实行房地产权益投入，还可从事房地产抵押贷款。

早期的房地产信托紧要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的进展较快，现已超过产权信托，紧要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来进展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方式。

例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投入于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投入所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投入标的确定与否，分为特定型与为特定型。基金募集时，特定投入于某不动产或抵押权投入者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投入标的者为未特定型REIT.

房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情区别，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

1、美国模式：美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，实行REIT基金募集的筹划，紧要工作包含：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投入标的的收益性能否达到必要的回报率等。

（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投入与募集事宜，包含投入细节、募款细节和承销方式等工作。

（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全历程服务，并拟订申请文件，此时投入计划在财务上的可行性解析基本确定。

（4）接洽不动产顾问企业。若基金未来的经营管理由房地产顾问企业担任，则需要洽定对象并签定REIT经营管理顾问契约，确定其权利义务关系。

（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。

房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投入信托企业必须按成立阶段所定协议实施投入计划，保管机构则依房地产投入信托企业的指示，实行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投入的收支等事宜。投入者通过券商购买 REIT证券，投入收益则从保管机构处获得。

在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投入政策、与投入政策有关的行为、房地产的状况、财产处理的信息、经理企业与投入企业之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投入人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投入信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规范，REIT不属于应税财产，且免除企业税项，这就避免了双重纳税的可能。

2、日本模式：其运作流程为：

（1）房地产企业将土地、建筑物分售给投入者，由投入者缴纳土地、建筑物的价款给房地产企业；

（2）投入者将房地产产权信托给房地产投入信托企业实行经营管理；

（3）信托企业将房地产全部租赁给房地产企业，同时向该企业收取租赁费；

（4）房地产企业也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；

（5）信托企业向投入者发放红利；

（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投入者。

1、能为房地产委托人提给可靠的融资渠道，促进房地产企业良性进展。目前，我国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的历程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方式。

2、房地产信托化能够丰富资本市场的投入品种，为投入人提给一条稳定获利的投入渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投入获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投入者需要的一个很好的选择。

3、房地产信托化能够拓宽信托企业的业务范围，是信托业得以迅速进展的重要契机。从我国信托业进展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范进展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，实行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。

第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市企业收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

第二，REITs对投入者的回报需要把收入的大部分分配给投入者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投入者；国内的房地产信托计划对投入者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提给资金并组建资产经营管理企业或经营团队实行投入运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提给资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目企业运作获取回报。

第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。

第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交企业所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

总之，简单地讲，REITs就是将投入大众的资金，由专业投入机构投入在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投入人不是直接拿钱投入不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式实行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投入人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。

一、危机控制问题 

房地产信托的紧要危机来自于：

(1)赔偿危机。央行发布的《信托投入企业资金信托经营管理暂行办法》规范，只有当信托企业违背信托合同擅自操作时，投入者所遭受的损失才由信托企业负责赔偿。也就是说，信托企业不负责运营历程中发生的危机。

(2)项目危机。单个项目的危机往往很难评估预测，而信托企业发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目危机，如投入者轻信信托企业推介，不审慎决策，将面临很多潜在的危机。

(3)操作危机。信托企业的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托经营管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投入者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投入者而言，并不容易接受。

(4)自身危机。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营危机偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。

信托企业在控制信托投入即贷款的危机方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的危机非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托企业做出投入(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托企业的决策总是存在一定的危机，无法规避。

二、流动性问题 

房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施紧要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性危机。

根据我国的《信托法》规范，信托产品不能通过公共媒体实行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投入资金基金都要差很多，如果要转让，成本会非常高。其次，目前信托企业发行信托产品通常采取与投入者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规范信托企业发行资金信托产品不得采取委托投入凭证、代理投入凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。再次，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投入者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。

三、法律框架的搭建问题 

房地产投入信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规，才能确保这一金融工具的顺畅运行。而我国现在仍然处于计划经济向市场经济的过渡阶段，法律制度还不够健全。就房地产信托业而言，尽管有了“一法两规”，但其只是一个框架性的法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。另一方面，当前法律体系的法律实施是短期行为，而且，机构立法责任与执法责任是分开的，这导致了监管者与金融机构对法律解释的困难，在很大程度上导致了违法乱纪、违法违规的出现，区别的法规如何相互补充或替代，通常也不够清晰，致使透明性很低。

四、税收问题 

房地产投入信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具备自我积累、自主进展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。