27城房价跌回一年前，区域分化明显

根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”来看，70个城市中有27个城市8月的二手房价格同比下滑。

数据显示，8月，二线城市中的环京地区的几个重点城市以及山东、河南的几个中心城市下滑明显。其中，天津二手房价格环比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家庄环比下跌0.4%，同比下跌3%；济南环比下跌0.5%，同比下跌了2.9%；郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%；此外，太原和青岛虽然二手房环比上涨，但同比也出现下跌。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，北方不少城市的确今年以来二手房房价出现了不同程度下降。从58安居客线上的数据来看，天津和石家庄自2018年起经历了一波房价下行的小趋势。从二手房挂牌价格(均价)来看，这一趋势表现得尤为明显。

张波说，今年以来区域的分化主要是不同城市的供求关系所导致。不少城市的二手房房价下行趋势从2018年就已经开始出现苗头，主要原因包括前期房价上涨，调控后导致部分城市的改善型需求被明显压制，房地产开发投资过于集中导致供应量长期处于高位等。

以天津为例，张波分析，天津的楼市热度下跌可以追溯到2017年3月出台的调控政策，而真正导致楼市降温的是供求关系逐步失衡，尤其是近两年人口流入的增长速度赶不上市场供给增长。2018年和2019年，天津人口净流入分别是2.73万、2.23万，同时从天津近两年房地产投资来看，2018年天津房地产完成房地产开发投资额2424.49亿元，同比增长8.6%，2019年完成房地产开发投资2727.82亿元，增长12.5%。因此，天津新房供大于求背景下，二手房市场趋冷也实属正常。

华北之外，西南贵州、四川以及中部两湖的多个城市二手房同比也出现下滑。

张波分析，中西部区域的房价变动特点非常明显，省会城市的热度普遍较高，8月环比房价都不同程度出现上涨，而省内的三四线城市则呈现涨跌互现的格局。省会城市的上涨主要受市场热度影响，而省内其他房价下跌城市则大都是受供求关系影响，一方面部分城市的市场供应量持续保持一定高位，另一方面购房需求却没有明显增加，在影响新房成交的同时对二手房市场也产生了一定压力。

区域的分化还体现在第一经济大省广东。在广东，珠三角地区的深圳、广州、惠州8月都出现明显房价上涨，而粤西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶关下跌了2.5%。这种分化与广东经济发展的区域差异有很大关联。

广东省统计局的分析报告显示，近年来，尽管广东东西两翼重点打造生物医药、绿色石化等产业集群，北部生态发展区加快推动传统产业转型升级，中高端产业实现较快发展，但与珠三角核心区相比仍存在较大差距。2019年，东西两翼和北部生态发展区先进制造业增加值合计占规模以上工业比重为38.1%，比珠三角核心区低21.1个百分点。

在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龙江省的牡丹江。数据显示，8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

牡丹江也是当前东北收缩型城市的一个典型案例。吉林大学东北亚研究院教授衣保中分析，东北的产业发展较弱，人口外流，因此房地产也没有人口和城市化做支撑。尤其是东北的大多数中小城市，没有多少刚性需求。

黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

报告介绍，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”、“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。