前10个月房地产开发投资同比增9.7% 商品房成交面积连降两个月

　　11月14日上午，国家统计局公布1～10月全国房地产开发投资和销售情况，房屋新开工面积、房企到位资金、各地区商品房销售等数据多呈现下降或增速回落态势。

　　前10个月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速较1～8月份回落0.2%。其中，住宅投资70370亿元，占房地产开发投资的比重为70.8%，增速回落个0.3百分点。10月份房地产开发景气指数（简称国房景气指数）回落0.05点至101.94。

　　中原地产首席分析师张大伟分析指出：“本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新中国房地产历史上涨周期最长历史。但单独从拆分数据看，10月单月同比下调了3.12%，已连续第二个月成交面积同比下调。”

　　“目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史记录，但销售面积很可能与2017年基本持平，楼市拐点已经接近。”

　　图片来源：国家统计局官网

　　销售面积、销售额增速双双回落

　　1～10月，全国商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点；商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

　　其中，住宅销售面积增长2.8%，销售额增长15.0%。

　　张大伟认为，全国市场分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部市场成交。

　　对于市场下调的原因，他表示，主要原因来自房地产调控政策的不断加码、同时宏观经济整体平稳，投资者热度降低，房价持续上涨几年后，购房者追高数量减少。

　　10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米。其中，住宅待售面积减少321万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积减少46万平方米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“截至10月底，商品房待售面积同比跌幅为12.4%，去库存已经进入到后续阶段，速度不会加快。近期很多城市推盘节奏增加，也使得去库存曲线开始呈现筑底态势。”

　　房屋新开工面积、企业拿地数仍处高位

　　记者注意到，前10个月除西部地区开发投资增长8.4%，增速继续提高0.9个百分点外，东部、中部、中东部地区投资增速均下滑，分别回落0.2、1.3、0.9百分点，其中中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据。

　　新开工数据和房地产企业拿地数据依然处于高位。

　　1～10月，房地产开发企业房屋施工面积784425万平方米，同比增长4.3%；房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%，增速回落0.1个百分点；房屋竣工面积57392万平方米，下降12.5%，降幅扩大1.1个百分点。

　　房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1～9月回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

　　对此，严跃进认为：“土地购置数据和具体个别城市表现不太一致，很多城市近期流拍现象较多，说明市场分化现象严重。近期土地市场的新动态在于部分城市加大了供地，加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。”

　　销售高位支撑 房企资金紧张略有缓解

　　1～10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1～9月回落0.1个百分点。其中，国内贷款下降5.2%、利用外资下降35.6%、个人按揭贷款下降0.9%，自筹资金增长10.8%、定金及预收款增16.3%。

　　张大伟表示：“房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。”

　　“贷款额度中按揭贷款明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行，抑制部分市场的非理性购房。2018年第四季度楼市将依然平稳运行，但房企资金压力依然较大。”

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