公募REITs现险资投资身影，投资者该如何上车？

近日，公募REITs作为资本市场的新星，受到投资者热烈追捧。

5月31日，首批9只公募REITs正式对外发售。与其他公募基金不同，这9只公募REITs初始面值并非1元，而是根据机构投资者网下询价确定，并已于5月27日前全部完成询价，预计总募集金额为314.03亿元。9只产品中，封闭期最短为20年，最长为99年，场外份额持有人可以将份额托管至场内卖出。

6月2日，深交所率先发布了博时招商蛇口产业园REIT、平安广交投广河高速REIT、中航首钢生物质REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT共4只基础设施REITs的基金认购申请确认比例。其中，博时招商蛇口产业园REIT、平安广交投广河高速REIT、中航首钢生物质REIT启动了回拨机制，将部分发售数量由网下投资者回拨至公众投资者。

公告显示，由于募集期间4只基础设施公募REITs网下和公众投资者的有效认购申请份额总额均超过该部分投资者的募集上限，基金管理人对网下投资者的认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认，对公众投资者的认购申请采用“末日比例配售”的原则予以部分确认。

据统计，上述4只公募REITs战略配售部分均实现100%有效认购，与此前网下询价阶段确定的认购价格和承诺认购的基金份额一致。网下认购和公众投资者部分均实现了超募，其中网下认购部分中配售比最低的是博时招商蛇口产业园REIT，配售比为5.944%。公众投资者部分，配售比最低的是中航首钢生物质REIT，配售比为1.759%。

在摩拳擦掌跃跃欲试的机构投资者中，险资成为一大引人注目的主力军。

在发行的9单公募REITs中，8单公募REITs战略配售名单中有保险资金参与认购，仅张江REIT未出现险资身影。

▲来源：基金公告

根据相关要求，参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施基金长期投资价值。其事先与基金管理人签署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期。

具体来看，中国保险投资基金(有限合伙)进入了首创水务、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、蛇口产园5单项目的战略配售名单，配售比例均不超过5%。

根据中国保险投资基金、中保投资有限责任公司官网信息，中国保险投资基金注册资本为12亿元，由27家保险公司、15家保险资产管理公司以及4家社会资本共46家股东单位出资设立，旨在集中行业的长期稳定资金，对接国家重大战略中市场化需求，带动社会有效投资，支持实体经济发展。

保险公司方面，泰康人寿表现出较大的认购热情，进入了普洛斯、首钢绿能、盐港REIT3单项目的战略配售名单。其中，泰康人寿认购份额占比最高的是普洛斯，达到20%。

中国人寿再保险有限责任公司进入浙江杭徽的战略配售名单，份额占比2.10%。大家投资控股有限责任公司进入普洛斯战略配售名单，份额占比8.39%。中国平安人寿保险股份有限公司及中国财产再保险有限责任公司进入广州广河的战配名单，份额占比分别为9.90%、1.08%。

中信证券研报指出，公募REITs中，保险资金是除原始权益人外战略配售的重要来源，从目前申购来源分布来看，保险类战略投资者申购金额最高，达33.36亿元，占比达到34.64%。

那么对于一般投资者来说，REITs要不要上车?

目前对于中小投资者来讲，可以通过证券账户在场内购买公募REITs，也可通过场外直销及代销机构认购。

专家认为，作为中小个人投资者，需树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易。

投资公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。