央企地产商5年沉浮录：重塑的权力格局下，演绎出怎样的故事？

导读：在行业的调整周期中，央企地产商呈现出更大的抗风险能力和逆势发展的潜力。

记 者丨张晓玲、邓纯榕（实习生）朱雷（实习生）深圳 广州报道

编 辑丨贾红辉

图片来源 / 图虫

52岁的颜建国头发越发花白。这已是他回归中海两年后。

两年前“临危受命”，之后的努力和辛苦终获认可。3月23日，颜建国迎来了“高光时刻”：中建集团在深圳宣布由他统管中海集团，中海5家上市公司都归其领导。

很难想象就在4年前，孔庆平之后、郝建民主政的中海外董事会，会有颜建国的一席之地，那时他从中海去了龙湖。

过去5年间，央企地产公司发生了大规模的人事变动，不少高管的人生轨迹就像跃迁的电子一样起伏不定。

还有更多人的命运发生了转折。一个多月前，吴向东离职华润置地，唐勇升任董事会主席；今年初，余英，这位前保利地产的明星经理人，辗转去了融创；另一家知名央企地产商招商地产的前高管，林少斌则曾身陷囹圄……

5年沉浮，变动频仍，一些老面孔退场，一些新人空降、上位或扶正，进入2019年的3月，央企地产商人事、组织格局初定，集体进入了超级活跃期。

央企地产商这些“家世显赫”、又在房地产市场化中成长起来的老牌公司，在新管理层手中，在重塑的权力格局下，会演绎出怎样的故事？

可预见的是，在房地产的“白银时代”，经历了市场和人事淬炼的央企地产商，不仅可能在传统开发业务上谋取较大的增长，在下半场的运营新赛道中也具有更大优势；但同时，他们仍然需要足够的智慧，穿过制度和时代的洪流。

5年动荡

个体的命运在大时代的洪流中看似微不足道，却又不时暗示着时代的底色。央企地产公司人事浮沉那双“蝴蝶”的翅膀，大概要从宋林的故事说起。

2014年4月17日，中纪委宣布，原华润集团董事长宋林涉嫌严重违纪违法，正接受组织调查。

2014年11月9日，吴向东辞任华润置地董事会主席；2015年4月，吴向东低调回归，但再也没能担任主席。

华润作为当时的万科第一大股东，宋林“落马”前后，万科也开始经历惊涛骇浪。时任总裁郁亮在内部警示“野蛮人”入侵，开启事业合伙人制度，构建“护城河”。不久之后，便爆发了旷日持久的“宝万之争”，最终导致大股东易主，这是后话了。

几乎与此同时，中建系的人事变动频仍。2013年接替孔庆平担任中海外主席的郝建民，在2014年主导了中建系、中信等多家地产平台的整合。2015年3月，中海地产并购中建地产，后者的掌门人陈谊加入中海，但仅仅7个多月后，他便选择了离开。

其间中海地产高管离职不断，有关主席郝建民“专断”的传言不时流出。让人震惊的是，2016年11月15日，中海公告，郝建民因“工作调整”也辞职了。

约20天之后，前中海董事副总经理颜建国从龙湖回归，担任中海总裁；2017年5月8日，再任主席一职。

与华润、中海相比，另外一家央企地产商的人事变化同样令外界关注。业界传言，原招商地产两位高管“内讧”，导致双双下台。

公开资料显示，2015年8月25日，时任招商局集团总经理助理林少斌因涉嫌受贿罪被拘留；两天后，招商地产公告总经理贺建亚被免。

招商地产（后重整为招商蛇口）从此开始频繁的人员流动。据21世纪经济报道统计，过去四年，招商中高级管理人员流失数十人，原招商地产“三大金刚”、区域总大批离开。

保利地产（现更名保利发展）是少有的、在过去5年没有发生大规模人事动荡的大型央企地产商，但变动在所难免。

2016年12月13日，朱铭新辞去保利地产总经理职务，接任者为副总经理刘平；约一年后，保利的明星经理人余英辞任，加盟宝能；今年初，保利也有数名高管离任、调职。

需要指出的是，过去5年也是房地产行业整体人事变动剧烈的5年，但大多是中高管流动，而非像央企这样董事长、总经理全换的情形。

伴随人事动荡，央企地产商在过去的五六年里普遍出现了位次下滑，如保利从第四名跌到第五名，中海从第五滑到第七，华润置地在2016年跌出了前十去年回归，招商长期徘徊在14名；万科也连续3年失去了“老大”之位。

与此同时，民营地产商如碧桂园、恒大、融创如火箭般蹿升，恒大从第七名升至前三，融创从前十的末尾蹿到第四，碧桂园更是从第六名升为第一。

团队初定

仿佛狂风暴雨中的大海，在几经翻转后渐渐平息。2019年3月，央企地产商人事、组织出现了稳定的迹象，新的格局初定。

虽然吴向东选择了离开，但华润置地管理层由“铁三角”正式掌控，唐勇补位空缺了4年的主席，张大为担任副主席，李欣上任总裁。

“当主席没什么特别的感想。”3月26日，在香港的业绩会上，唐勇表示。他看起来波澜不惊；2018年，华润置地交出了一张傲人的成绩单，销售额升至第九，租金收入逼近百亿，为内地上市房企第一。

接管中海5家上市公司的颜建国，几乎拿到了央企地产公司领导人的最高权杖，也意味着他在中建系的受认可度之高。

“由他来统管中海系5家上市公司，有利于开发和运营业务的协同、共进，也是为了适应房地产下半场转型的需要。”中海外一名内部人士说。

在流失、又引入多名高管后，招商蛇口的管理层也渐趋明朗。3月10日，招商蛇口今年首次月度经营分析会上，总经理许永军带领最新的领导班子亮相，新的区域总悉数到场。

招商蛇口董事会成员目前为，董事长孙承铭、执行董事褚宗生、执行董事许永军、董事刘伟，另有独立董事3名，其中褚宗生为国资委代表，刘伟为招商局集团代表。

知情人士称，再过几个月，孙承铭将到龄退休，许永军可能接任董事长一职，但一切仍未确定。

另据记者查询，保利发展董事长宋广菊现年59岁，快到退休之龄，保利也面临人事更替。不过保利内部人士预计，接任人选或已在物色中，相信会稳定交接。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，央企的人事变动与中央各部委的人事变动有直接关系；此外，以前的央企地产商氛围比较偏向民企，管理相对松散，这使得他们相对有活力。但也出了一些问题，整个管理层被整肃。新的人进来，旧的人离开，这很正常。

深圳知名房地产研究人士徐枫则认为，央企重要的是资源，不一定是“人力资源”；人事变更不会停息，目前只是相对稳定。

制度之辩

一名前央企地产商人士谈起老东家，仍然觉得“可惜”。他认为，人事动荡和纷争，影响了央企地产商的业务发展。

在徐枫看来，人事变化要看变化的层级和效应，企业本身应拥抱变化。人事动荡不一定影响战略，但会影响执行。

她认为，“央企过去5年在规模上的保守，与人事动荡有一定关系，但更深层的是制度因素。”

黄立冲亦指出，过去的2013-2017年是中国金融加杠杆的五年。这种环境下，房产价格不断升高，民营房地产公司比较激进大胆，加上P2P各种金融产品，比央企、国企更有冲劲。“国企受制于责任制、激励机制，是不敢在这种环境下加杠杆的。”

而且，这段时间的融资成本客观来说是比较高的。按照国企的机制，也不可能通过高成本融资来做高风险的扩张。因为扩张成功了，个人未必有什么好处；扩张失败了有很大的压力，要承担责任。因此，国企的特征导致市场在加杠杆时，它是比较保守的。

一位从央企跳槽至民企的开发商高管深有感触。他曾在十年前建议前东家、一家央企地产公司在广州珠江新城大幅拿地，但被否决；之后他辗转三家民企，带领其中一家公司利用过去三年的环境，冲进了千亿俱乐部。

另一位央企内部人士也向记者表示，这几年市场中出现了很多收购机会，但央企不敢像民企那样高溢价去拿，否则可能导致“利益输送”、“国有资产流失”的诘问。

此外，像恒大、碧桂园、阳光城等民企，以及万科、金地等过去几年都推出了高股权激励、跟投、合伙人制度，大大促进了规模的增长。而央企普遍缺乏类似激励机制。一位央企地产掌门人曾在股东大会上表示，央企管理人员的薪酬太低。

以近年尝试推出股权激励的保利、招商为例，相比民营房企的激励微乎其微。

“跟投、合伙人制度，难免有所谓的利益冲突问题、少数股东侵占权益问题，对于民营企业而言，这种制度也是有瑕疵的，在市场下滑时，会引发风险。”深圳一家房企董事长向21世纪经济报道指出。

“央企、国企很难有这类机制，因为很容易被其他没有得到利益的人说闲话。”黄立冲认为。

不过，他们亦指出，央企的保守于防范风险有利，也在一定程度上保持了战略的稳定性和连续性。

“央企追求的是稳定、长远发展，能够穿越每个经济周期。”接近保利的人士表示。

颜建国称，中海始终把净利润稳定增长排在首位，注重盈利水平的稳定提升，同时规模与效益兼顾。

重新出发

风水轮流转。

权力结构趋于稳定的央企，在2019年开始重新发力。中指院数据显示，今年一季度，房企销售排名中，保利发展超过融创升至第四，且与第三名恒大只差98亿；华润置地冲到了第八。

他们在规模和行业排名上有更大的进取心。保利提出了“重回前三”，招商蛇口去年排名12，今年目标进入前十。

如果扩大到整个国资，深圳国资背景的万科也可能超过碧桂园重回第一。这意味着，房企前十要重新排位了。

“事实上，从2018年央企、国企就开始重新冒起了。这跟金融成本有关，房地产最重要的比拼之一就是融资成本。”黄立冲分析，在国家降杠杆背景下，很多房企面对的根本不是加杠杆、去杠杆的问题，是根本没有办法获得融资；同时针对国有企业和民营企业的贷款成本、资金成本价差越来越大。

对于融资成本低的企业而言，可以坐拥很多房产的同时获得不错的回报；成本高的可能会亏损、倒闭。

财报显示，中海、华润、保利、招商、万科的综合融资成本在5%以内，华润和中海更在4.5％以内。

民营房企中，能与他们相媲美的几乎只有龙湖一家，2018年龙湖的融资成本为4.55%；其他如碧桂园、融创这类大型民营房企，融资成本普遍在5%以上，恒大的融资成本更高至7%以上，与公司发行了多笔美元债有关。

此外，央企普遍净负债率很低，在30%-40%多，可以有加杠杆的空间，去逆周期并购。

在面向未来的竞争中，央企和国企还具有更强的拿地、资源获取能力，也就是说，他们可以拿到更便宜的钱、更便宜的地。

甚至可以避开土地市场的规则，不需要公开招拍挂拿地，而是直接和地方政府合作，比如招商蛇口在蛇口的旧改、华润在南山的深圳湾综合体运营项目，都是与政府合作的。

记者注意到，近两年，像中海、招商这类央企，更多地绑定集团协同发展，中海依靠中建集团的产业新城项目获取资源，招商借着招商局深度布局港口运营，发展邮轮产业。

在行业的调整周期中，央企地产商呈现出更大的抗风险能力和逆势发展的潜力。

记者统计房企布局城市发现，央企几乎都只进入了几十个一二线城市，加少部分三线城市，而且都在主流城市群和都市圈内，这些城市在最新一轮楼市回暖中跑在了前面。

在未来的运营业务上，央企获取资源的能力、扩大规模的可能性也都会超过民企。

黄立冲称，“央企未来的策略是紧跟国家政策，做政策鼓励和要求的事情，对商业利益追求减少，这可能令他们的回报降低。”

民营地产商们也感受到了压力。房地产开发主业之外，纷纷加码商业地产、长租公寓、物流仓储等空间运营，挖掘新的增长点。

碧桂园、恒大、融创、宝能更纷纷开拓新产业，介入了新能源汽车、文旅、机器人等领域，意图在房地产的下半场，继续维持自己的“江湖地位”。