任志强：我不想谈房价

　　从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。本期我们邀请阿拉善SEE生态协会第五任会长、前华远地产董事长任志强，来谈谈他的看法。

　　按照约定的时间，任志强准时来到访谈现场。对于乐居财经团队的寒暄，他只是轻轻嗯了一声，便端正地坐到椅子上，直接进入了受访状态。

　　面对记者撩拨气氛的调侃，任志强一如既往地一脸严肃，没有露出哪怕一丝微笑。稍稍停顿后，他以命令式的口吻说出三个字：“开始吧”。

　　这就是我们熟悉的那个任志强，外表冷酷，不苟言笑，典型的“社会我任哥，人狠话不多”。

　　不过，在谈起华远以及房地产时，任志强立刻变得十分健谈。如今满头银发的他，思维依然清晰，言语依然犀利，气场依然强大！尤其是谈到他一些争议观点时，他还会像以往那样激动地提高嗓门。在任的内心，仍然装着一位不老的“斗士”。

　　提名致敬改革开放地产40人，任志强是一个绕不开的人物。他与房地产，有着长达34年的不解情缘。尽管在任看来，他一开始进入的并不能算房地产业，而是叫基本建设。

　　1984年，北京市西城区政府将改造西单地区的任务交给了当时的华远建设开发公司。“当兵的时候我因为是当过工兵，修过坑道，对基本建设很多东西有基本了解，所以也就参与到其中了。”任志强回忆。

　　谁也不会想到，这不经意间的一步，成就了未来中国地产界知名度最高的“任大炮”。

　　“大炮”的称号源于任志强敢于直言的性格。这让他得罪了很多人。一些政府的人不喜欢他，因为很多政策都遭到他的批评。比如对于最近二线城市抢人大战，他认为，没有配套的住房供应政策，只能推高房价。

　　对于很多地方出台的住房限购、限价政策，任志强也持批评态度。他认为是治标不治本，只会招致房价报复性上涨。任认为，价格管控让房价失去信号意义。当乐居财经让他预测房价时，任说：“我不想谈房价。现在的房价不是真实的房价。”

　　买不起房的人也不喜欢他。因为他是坚定的看多者。这些愤怒的人将矛头指向任志强，并且不理智的把买不起房归罪于他，把他视为“全民公敌”。谁让你天天唱涨房价呢！

　　不过，有意思的是，随着任志强对房价的预测不断被市场验证，加之微博时代带来的沟通变革，公众看待任志强的态度开始大转弯。尤其是听了任志强劝、买了房的人，开始把任志强当作神，奉为“预言帝”。

　　有些学者也不喜欢任志强。他们认为任志强总是为开发商代言，立场有问题。但讽刺的是，任志强比一些学者更像学者。很多人不知道的是，任志强很多年都担任中国房地产研究会副会长这样一个角色。任志强治学严谨，背后有一个强大的研究团队——REICO工作室。演讲时，任志强各种数据脱口而出，让很多学者汗颜。

　　与公众对待任志强的态度不同，业界比较认可任志强的很多观点。事实上，在过去30多年的职业生涯中，任志强还经常被请到讨论桌前，对一些重要政策设计进行讨论。

　　任志强印象最深的，是参与讨论了2003年18号文件的出台。该文件第一次提出了房地产行业是中国支柱型产业，确认了房地产业的地位，同时也提出了比如关于市场的规范性、要用不动产房地产基金来发展市场等等问题。“遗憾的是这个文件非常好，可惜后续没有得到落实和执行。”

　　“直到十年以后的2017年，我们才有了相关的房地产基金的一些证券化的东西。如果把现在我们实行的这些REITs、房地产基金等等，提前到2003年的话，那么中国的房地产市场可能和现在大不一样。”任志强的遗憾之情溢于言表。

　　任志强虽然对政策有很多批评，让人觉得他很有“野心”，但实际上其初衷还是为行业、为经济、为国家好。这或许与他出身于革命家庭，从小受到很好的传统革命教育有关。

　　好友冯仑评价他说，在任志强身上我们看到了一个大时代最典型的人物面貌，第一是使命大、责任大；第二是口气大，操的总理的心；第三是胸怀大，能装天下男女谩骂。

　　任志强退休后让我们看到他内心优雅的一面。他退而不隐，将大部分精力和金钱投入到公益事业上，乐此不疲。为“任小米”代言的他，现在是阿拉善SEE生态协会第五任会长。

　　任志强似乎很享受当前以公益为主的退休生活。他说，做公益当然很累，但也带给他很多以前没有的快乐。“当你没有钱的时候，没经历过这些商场中的竞争过程中的时候，你可能认识不到公益这么重要。人是经历了相当一段复杂的过程，才逐步认识到授人以鱼和授人以渔之间的关系，如何用公益的方式来推动社会进步的关系。”

　　以下是采访实录：

　　主持人：您是如何和房地产这个行业结缘的？

　　任志强：我们一开始进入的不叫房地产行业，应该叫基本建设。1980年，杨慎在住建部任副部长的时候，组织了中房，是中国的第一家房地产开发公司，但那时候还没有房地产开发的一个概念，应该叫做以基建为主的一种住房建设概念。

　　华远最早进入是因为七六年唐山大地震的时候，整个西单地区旧的房子基本都坍塌了，1984年的时候，西城区经过市政府批准，准备对西单地区进行改造，这个任务是由西城区政府交给了华远集团，那时候还叫华远建设开发公司，因此我们就开始进入到基本建设的概念之中。当兵的时候我因为是当过工兵，修过坑道，对基本建设很多东西有基本了解，所以也就参与到其中了。

　　一直到1986年的时候，才出台了开发管理办法。1987年、1988年的时候，我们才正式进入到一个从基本建设转化到房地产开发的一个过程，这时才以房地产开发公司进行注册，并从事城市建设。但仍然不能说完全是市场化的，即使那时候进入了房地产开发，北京还是以旧城改造为主的一个基础建设。严格说起来应该是1997年的23号文件以后，停止了福利分房以后，才全面进入了面向私人销售的一个市场化进程。

　　南方部分地区的市场化要早一些，比如说深圳的土地拍卖，从1988年就开始了。但在北京基本上还是以划拨土地为主的一种执行方式。14个沿海开放城市，首先有了房地产的自由交易和买卖，但北京在1997年之前基本上是外商投资的外销房才允许自由销售。

　　主持人：您从业这么多年印象最深刻的一个经历？

　　任志强：印象最深刻的一个经历是，参与讨论了2003年18号文件的出台。文件第一次提出了房地产行业是中国支柱性产业，确认了房地产业的地位，同时也提出了比如关于市场的规范性、要用不动产房地产基金来发展市场等等问题。遗憾的是这个文件非常好，可惜后续没有得到落实和执行。

　　2008年，温总理第二次在当年的政府工作报告中再次提出房地产基金的时候，已经间隔了五年时间。实际上他在人代会上提出来的一些报告，引用的是我们当年2003年在18号文件中提出的一些意见。即使我们2008年又提出了房地产基金的问题，可是也一直没有得到落实。

　　严格的说应该是到十年以后到2017年时候，我们才有了相关的房地产基金的一些证券化的东西。如果把现在我们实行的这些REITs、房地产基金等等，提前到2003年的话，那么中国的房地产市场可能和现在大不一样。

　　主持人：宁高宁在为您的自传《野心优雅》写的序中这样评价：您有态度、有勇气，这是非常难能可贵的，但是从某种意义上来说，您不是个好商人，您经营一家企业好像更是为了获得更大的话语权。您认可这种评价吗？

　　任志强：有道理，商人更多的不是以实现自己的政治目标出发，而是要实现经济利益出发，但我做不到。比如说我现在不做商人了，可是我把大量的时间和精力，包括金钱都投入到公益事业中，它不是生意了，这时候就充分体现出人是需要一点精神的。我很庆幸我没有完全融入到纯商人体系的概念之中去。我没有为钱而活着。

　　主持人：让您从开发商、专家学者和公益人士这三个角色中选一个，您选哪个？

　　任志强：从现在来说，当然选择是公益了。当你没有钱的时候，没经历过这些商场中的竞争过程中的时候，你可能认识不到公益这么重要。人是经历了相当一段复杂的过程，才逐步认识到授人以鱼和授人以渔之间的关系，如何用公益的方式来推动社会进步的关系。

　　如果中国的社会环境不被破坏，自然环境不被破坏，你需要去关注环保吗？我们关注环保的一个重要原因是因为沙尘暴。一个春天有60多天的沙尘暴，迫使我们不得不去关注它和治理它。当然其他的我们还有很多扶贫的公益或者是其他的社会公益，这都是因为我们看到社会存在这么多缺陷，需要企业家有更多的作为去改善生存的环境和保护我们的地球。

　　任何公益的事情都一定是和现有政策和政府的行为有冲突的。当我们只有慈善法而没有公益法的时候，无论是在税收减免或者其他方面来说，都遇到了很大的问题。所以任何公益都是在推动社会制度的进步。

　　主持人：请您推举三位入选地产40年40人的提名人物，并简单说明理由。

　　任志强：决策层面是邓小平。最早是一位政协委员在政协会上跟邓小平先生提出来房地产市场化的概念，邓小平慢慢把它列入到改革的项目之中。推动住房制度改革的一个重要条件，实际上是23号文件，从福利分房转为市场化。操作层面是当时作为住建部副部长的杨慎，他主抓成立了第一家房地产开发公司。

　　除了这些管理者以外，对于市场来说，第一家上市公司，而转化成地产公司的应该是万科，它是002号，是地产行业国内的第一家上市公司，同时我们还可以看到的更多的民营企业，他们也都成为了地产界的佼佼者。不管是恒大、碧桂园、富力等等，他们都是最早介入，而逐渐转化为了一个在国内排名比较靠前的企业。

　　其中从外行变内行，而逐渐形成以地产为主业、跌倒以后再爬起来，可能就是孙宏斌了，他的曲折是所有地产企业家里最不一帆风顺的。

　　宁高宁作为我的华润的合作伙伴，他应该说是在当时的选择中时候，他首先提出我不选一个项目，我希望选一个公司，我希望它在境外上市，我希望从国际资本市场融资的方式来活跃中国的地产，他应该是算很重要的代表人物之一。

　　主持人：改革开放这40年，中国房地产业最大的一个变化是什么？

　　任志强：从80年代开始，以住宅为主的建设转换成商品化市场，这是一个最重要的过程。但是从现在来看，又从市场有所回缩，中国还没有走到完全市场化的一个程度。

　　十八大、十九大都提出市场配置资源，但中国的土地制度导致中国无法用市场化配置资源。十八大时也提出市场决定价格，但是目前的情况来看，中国的房地产市场也无法自行决定价格。所以中国的房地产不是一个完全市场化的市场。中国的房地产市场属于改革没有走通、没有走完的一条路。

　　主持人：您如何评价过去这么多年房地产行业的发展？您认为房地产的发展对中国、对普通百姓和对您个人分别意味着什么？

　　任志强：房地产让人们的生活得到了充分的改善，如果没有房地产的话，更多人可能还住在破房子里头，所有的老百姓都因此而受益。

　　很多专家有一个误解，他们以为高房价让一部分人变穷，这是一个严重错误。中国商品房只占30%左右的存量，60%多实际上是原有住房而造成的存量，而原有住房是不分穷富的。比如说一个单位分房，所有人都分房，原有那些破房子里头住的可能都是现在低收入家庭。所以低收入家庭拥有私有住房的存量占到70%以上，那么当房价上升的时候，这些拥有旧房的人实际上都是无形中获益了，他的财产增值了。

　　很多人认为房价高拉开了贫富差别，这是个严重错误，实际上是缩小了贫富差别。社会中很多穷人在用改善型需求再置换购房，他的钱从哪来的？他没掏一分钱，旧房子卖了，可能买了新房子以后还剩了一把钱。像北京的学区房，大多都在老城区，都是在破房子里头。所以这好学校旁边几乎没有太多新的建筑，而大部分新建筑可能集中在二环三环以外。但是旧房在卖的时候，他用学区房的价格买了个新房子，还剩了一把钱。因为他的孩子已经长大了，他不需要再进学区房的教育，不要以为他们因此而变穷，只能说有一部分年轻人因为要增加住房和不愿意和父母在一起，或者说因为异地工作需要够房，他们在短期之内遇到一定困难。

　　主持人：中国的城市化率最终要达到70%，这批新进城的人的房子如何解决？

　　任志强：开放土地。把土地都开放了，变成私有化，就没这问题了。

　　黄奇帆一再讲，为什么重庆房价没有那么高？大量土地供应，用地票的方式来换。你要让农民把那些土地转化为资本的话，他进城就没那么困难，买房子也很容易。所以市场化、自由交易是最终决定因素。

　　主持人：目前在进行的集体用地三权分置的改革办法，您怎么看？

　　任志强：只要土地不是最终产权，所有的就都是浮财。土地是财富之母。为什么大家拼命抢房子？因为至少房子有70年，再买别的东西，可能连70年都没有。农村的土地承包才30年，谁肯去投基础设施？很多事实已经证明了30年承包权是不灵的。

　　主持人：中国的房地产市场是市场和保障两条腿走路的设计，您觉得这个设计落实了吗？

　　任志强：我个人认为从23号文件的时候就出现了一个巨大的问题，我们保障的是财产权利，而不是以保障居住权利为主。从中国和世界人权公约的条件上来看，全世界大多数国家的做法，都是保障低收入人群的居住权利，而不是财产性权利。

　　特别典型的就是温家宝在2008年政府工作报告上，在演讲的时候讲的是要实现居者有其屋，但最后结束的时候，人民代表对居者有其屋提出了很多意见。居者有其屋的概念，就是有财产权利的问题。所以最后的报告把它改为了居者有其所，就是居住权利的问题。遗憾是2008年以后出现了金融危机，所以大家把它忽略了。因此我们后续仍然执行的是保障的是财产权利，而不是居住权利。

　　我们房产市场等于把保障的内容和最穷群体的生活状态挤入到市场中去，而形成了类似于80年代末期我们进行的价格双轨制改革。当形成双轨制的时候，就会出现一些预想不到的问题。中国把穷人轰到市场中，用财产权利来进行保障和解决的话，实际上是对保障不负责任的一种态度。

　　主持人：有一种说法是，过去十年是房地产的黄金十年，您认可这种说法吗？未来会延续这种发展速度吗？

　　任志强：从其他国家来看，过去的这些年，日本随着人口的变化有高有低；但是美国随着移民人口的不断增加，它一直是往高走了。跌的时候只是暂时的，但大部分时间还是一个上升，房地产仍然是支柱产业。从统计数字看，从来是去年是最高峰，后续的发展是越来越快。

　　如果用市场化的办法的话，我们离70%的城市化率还早着呢。最少现在的总存量应该翻一番，才能满足我们70%或以上的城镇化率。

　　主持人：您觉得未来房地产竞争主战场在哪？有专家称中国已经进入了存量房时代，您同意这种说法吗？

　　任志强：不同意。要达到70%的城市化率，总量至少要翻一番。即使我们现有的存量上的折旧，如果按5%计算，也超过了我们每年10亿的竣工量。如果要翻一番的话，每年最少有20亿的净增量，才能保证存量变化。

　　要建立长效机制，最基础的道理就是：把户籍制度打破，把土地制度打破。回到最早的叫做建国初期的宪法规定上去，土地是私有的，户籍是没有限制的，否则的话是不会有长效机制的，没有用。

　　我们的房地产说了半天都叫城市房地产管理法，不包括农村人口的。而中国要想成为一体化，需要把农村和城市化在一体。所以要在土地制度上不解决这些问题的话，怎么能建立中国的长效机制问题？只能说还是城市的长效机制，那叫长效机制吗？农民不跟你打架吗？你现在天天说进城的都是城市人口，其实相当一部分是农村户籍人口。

　　主持人：最近十多个二三线城市都出台了人才引进政策，您此前有个观点，抢人大战导致房价上涨。

　　任志强：西安也好，成都也好，抢人大战导致房价上涨，已经是个事实了，要不然住建部找他约谈干嘛？现实数据就在那放着。如果完全市场化，就没有这个问题。正是因为政府的各种各样的限制措施，导致他们不得不换一个方法来解决市场的问题。

　　主持人：有一个观点叫2018年炒股，2019年买房，您赞同这种观点吗？

　　任志强：我从来不认炒股。我跟很多人打赌都说过，有人认为股市市场赚的钱最多，那可能是专业的人和专业的机构，占90%以上的老百姓都认为股市是赔钱。川普上台的时候，美国的股市从6000到现在28000。中国股市从6000多跌到3000多，一直在3000多来回徘徊，普通老百姓怎么能赚到钱？你能把所有的时间都刻在那去做专业研究上了。

　　有人说股市比楼市的回报更多，但股市和楼市付出的时间精力和代价不一样。房子只要买了，撂在那，我也赚了钱了。可是股市你不得来回买来买去，一天到晚的动脑子吗？买房不用动脑子。要按时间成本来说，楼市是要比股市多赚了几倍或者几十倍几百倍。你要用债市的那些精力和时间去炒楼的话，你不赚的更多吗？

　　很多人以为只有炒才叫房产投资，这是一种错误说法。中国独生子女有1亿7000万个家庭，这些人养老要靠房子。不是买房就一定是炒房，买房子是因为他可能要养老。不仅仅中国有这个问题，全世界几乎所有国家都在以房养老。为什么中国不能以房养老。

　　主持人：请您预测一下接下来房价的走势。

　　任志强：我不想谈房价。房价是由宏观政策决定的，如果宏观政策越来越差的话，房价可能就跌了。现在的房价不是真实的房价。一手房和二手房为什么会倒挂？一定是有人在那操纵，被操纵的价格一定不是真实的。

　　如果按社会发展趋势说，我们离70%的城镇化率还早着，我们房子最后还要翻番。