孙宏斌的"融"与"创"

　　2018年是改革开放40周年。四十年，沧海桑田。如果将这段时期世界发生的大事件排序，中国的大国崛起必然在列。四十年间，中国从一个封闭落后的国家成长为世界上最大最繁荣开放的世界工厂。

　　在改革开放进程中，中国也涌现了一批又一批传奇的企业家，鲁冠球、褚时健、柳传志、任正非、马化腾、马云、王健林、许家印和孙宏斌等等，不一而足。这些民营企业家是中国经济发展的活力之源和中流砥柱，其间最有戏剧性的也许就是孙宏斌了。

　　起伏孙宏斌：

　　"我是一个融创的散户，因为看到孙总和柳总的故事关注到融创，那时融创只是4块多港币。当时在股价5.18港元时，孙总以高于市价的6.18港元增发给自己，值得点赞。现在我持有大概400多万股融创，现在也不打算卖，因为对孙总有一种信仰"。

　　2018年3月29日，融创的2017年业绩会上，一位散户如是说，孙宏斌身上有种无法描述的感染力。

　　1963年8月，孙宏斌在山西省运城市临猗县的一个小村庄中出生，家中共有兄弟四人，他是老大。青年时代的孙宏斌就是一个堪为表率的家庭长兄，以优异的成绩先在武汉读了大学本科，接着在清华大学读了研究生，所学的专业都是水利。毕业后却并没有从事专业相关的工作。在1988年，年仅25岁的孙宏斌，看到联想的招聘启事，预感是实现自己价值的机会，便投身了联想。在不到两年的时间里，从普通员工干到主任经理，1990年，更是火箭式上升为联想集团企业发展部经理，主管全国18家分公司。

　　随后，就是充满戏剧性的柳传志"泪斩马谡"与孙宏斌的"至暗时刻"。

　　经历过监狱的这段至暗时刻，孙宏斌焕发了新生。出狱后，相逢一笑抿恩仇，柳传志给了他50万元启动资金，孙宏斌创立天津顺驰，进军房地产中介业务。孙宏斌的人生进入开挂的第二阶段。

　　天下武功，唯快不破。顺驰的拿地模式就是快建快销，资金保持高速周转，这种策略一开市场先河。激进的市场策略引发了同行的不满，王石抱怨顺驰是市场的"害群之马"，哄抬市场价格。现在回头再看当时同行的批评，可谓是空穴来风。反观孙宏斌的策略，实在是直捣黄龙的最佳办法，也是后来的房地产企业竞相模仿的对象。

　　但是，在2006年房地产政策收紧，顺驰过于激进的政策使得它折戟沙场，资金链断裂，最后不得不以12.8亿的白菜价转手出售。

　　事后，孙宏斌的总结是：年轻的时候争强好胜，曾经嬴得畅快淋漓，也曾输得一塌糊涂，但是我不后悔。

　　2003年，孙宏斌成立了融创中国，这边缘的布局结果成了他东山再起的基地。2006年，在经历顺驰集团的折戟后，孙宏斌将精力全身心投入融创中国上来。

　　孙宏斌的融创时代正式到来。

　　融创的秘密：

　　1998年中国开启了房地产改革，那是中国房地产市场真正的元年，到了如今，商业房地产市场已经走过二十年光景。第一个十年房地产行业是草莽英雄、大浪淘沙的时代。房改后，中国房地产市场飞速发展，房企数以万计，但创业容易守业难，很多在过于轻松赚到第一钵金子后，反而茫然无措，最终消失无踪。

　　第二个十年，成熟的房企开始冒出头，形成了万科"一超"，绿地、中海、保利等"多强"的局面，2007年后招商地产、保利地产、万科、金地集团四家房企在A股最活跃，被封为"招保万金"，而港股上备受追捧的"带头大哥"，则一直是房地产"传统贵族"，央企中的中海外、华润置地。

　　二十年，天地旋转。房地产行业也发生了改天换地的变化。过去温和宽松的房地产政策气候也似乎发生了剧烈的变化。行业内很多人在喊"变天了，房地产的黄金时代已经结束了。"然而，这时候孙宏斌站了出来，第一个掷地有声地判断：现在到了大公司的钻石时代。

　　一方面，我国仍处于城市化进程中段。根据理论经验，在城市化水平达到70%之前，城市化水平都会快速增长。

　　根据发达国家的实际经验，美国20世纪10年代末期城市化率达到50%，到60年后的1970年达到73.6%，而后进入缓慢阶段。而日本从二战后城市化人口激增至63.3%（1960年代），而后花了40年城市化率到78.7%（2000年）。2016年底中国的城市化率水平为57.4%，根据以上经验判断，中国的城市化率在未来十年仍将保持快速增长预计2020年达到60%。

　　另一方面，面粉越来越贵，地越来越难拿，掉队的小房企艰难度日，很难咸鱼翻身了。

　　近几年，TOP3、TOP10和TOP100房企销售集中度不断提升，未来集中度继续提升仍将是时代的主旋律。孙宏斌在业绩会上甚至猜测未来TOP5房企就能占全部合约销售40%。

　　对于小房企来说，没有资金优势，不能持续拿地，与其辛辛苦苦一砖一瓦开发存量项目，不如直接卖了。而融创以并购闻名业内，早已树立了深厚的先发优势。

　　孙宏斌在业绩会也提及，融创的品牌优势来自两方面。硬实力，指高质量的产品、客户满意的服务等，这是"TOC"的信用和口碑；软实力，指的是企业的信用、在并购和生意上的口碑，这是"TOB"的。"TOB"的信用、口碑等软实力，是融创能在2017年拥有更多并购信息、并购机会，从而赢得规模扩张机会的关键。

　　融创今年的销售金额是3600多亿，排名第四，远超中期业绩上调后3000亿的销售目标，而且后劲十足。

　　融创2010年上市，7年后销售额增长了44倍，自2015年三年合约销售复合增长率达到140%，而权益合约销售复合增长率更是高达147%，增速十分强劲。

　　融创2018年对外公布的目标是4500亿元，一般而言，房企对外公布的目标都比较保守。公司2018年可售项目达到340个，预计总可售资源约人民币超过6700亿元，充足优质的可售资源将支持融创销售快速增长。

　　而从土储看，融创发展具有很强的可持续性。2017年，融创新增土地储备约6764.2万平方米，权益土地储备约5252.5万平方米。截至2018年3月29日，包括旧改等协议状态的土地，集团土地储备共计约2.18亿平方米，整体货值约3万亿元。

　　最重要的是，融创超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市，充足高质量的土地储备为融创快速发展夯实基础。

　　融创坚持深耕一二线城市，在所进入的重点城市的市场地位持续保持领先，北京、上海、天津、重庆、杭州、武汉等27个核心城市销售排名位列前十，其中近20个核心城市进入时间不超过3年，突显了融创的市场竞争力和发展潜力。

　　就凭这些土储，即使融创未来不再继续拿地，保守估计也能维持4年的销售。而且，由于主要是并购，加上拿地早，这些土储成本还很低。业绩会上，对于去年鲸吞的万达文旅项目，分别位于广州、成都、济南、合肥、无锡、青岛、哈尔滨等13个地方，毛利率就达到了30%-40%。

　　房地产企业最大的风险就是买地买贵了。大量低成本土地就是融创制胜的根本之道。即使面临限价或者更加严厉的调控，采取降价销售也能保持项目盈利，以及现金流的安全。

　　白银时代：

　　随着房地产行业进入长效机制新时代，房地产行业再次进入勒紧裤腰带的时代。有的人担心，融创是否会重蹈当年顺驰的悲剧。然而世殊时异，孙宏斌也不是当年那个鲜衣怒马的少年。这一次，融创有一次引领了此次房地产行业的潮流，这一次是降杠杆。

　　业绩会上，融创强调，公司将加快周转和去化，谨慎扩张，不在公开市场拿地，着重降负债、降杠杆。而这一揽子举措将产生大量的销售回款，集团将保持充裕的流动性，从容应对市场可能的波动，同时有能力把握土地市场的机会。退一步，是为了将来更进几步。

　　其实融创的降杠杆举动，去年就已经轰轰烈烈地展开。如今融创杠杆相对中期也有大幅改善，尤其是考虑到鲸吞万达项目后。2018年，公司只要放缓拿地节奏，销售回款就能使公司拥有充足的现金流，净负债率将会大幅下降。

　　对房地产企业而言，债务结构很重要，有些房企一时现金流兜不过来主要是债务结构不合理。从中报的数据看，在其2193亿有息债务中，一年内到期的短期负债仅占28%，稳健的债务结构也为现金流安全打下坚实基础。

　　而且从覆盖倍数看，虽然中报数据有些下降，手上967亿现金还是足以覆盖的，加上2018年的销售回款，基本没再继续拿地，对借款的覆盖安全系数还是很高的。

　　再者，从债务成本角度看，2017年末，融创所有有息债务平均付息率为6.24%，比2016年同期5.98%略有上升，但行业内是较低的，说明债权人以及评级机构也认可融创的土地价值。

　　实际上最重要的还是看销售，只要销售没问题，高周转能转下去，预售回款就能很好的保证现金流。而融创现在每月约500亿的销售额，即使部分被转入受限的账户，但是经营性现金流也是妥妥没问题。

　　最后，关于融创的财务状况，在经历了顺驰失败后，孙宏斌比投资者还重视现金流。因此，融创的不确定性及风险并非如净负债率上的数字那样大。

　　现在市值要弱于其他的龙头还因为融创的利润还没释放。融创净资产规模偏小，资本结构更多依赖于负债，而融创过去两年刚好处于资产规模快速扩张阶段。房地产企业的收入和利润释放与销售存在1年多的时滞，可是费用等确是在当期就计入报表的。

　　而融创的借款投资合联营公司比例较高，导致相应利息不可资本化而提高了费用降低了资本化率。公司短期费用化成本的增加吞噬了部分利润，造成短期盈利波动。长期随着费用化成本的结束，以及利润的释放，融创中国长期利润就会跟上来。

　　融创的报表翻了又翻，发现到头来，买的还是孙宏斌。

　　尾声：

　　回望孙宏斌和他的创业历程，"融"者，圆融也；"创"者，创新也。在他的一次次的创业中，几起几伏，能屈能伸的，才是真的大丈夫。有人见他在乐视上投资失败了，就嘲笑他；可是，你回头看看他辗转半生的创业轨迹，就能明白乐视，真的只是他一个小小的"遗憾"。

　　(以上内容由启明星量化金融学院资讯部整理编辑，不代表本站观点。版权归原作者所有，如有侵权，请联系删除)