2019楼市开年“透心凉”：三四线城市需求已明显透支

　　房企开年喜忧参半

　　2019年开年，对于中国房企来说，可谓喜忧参半。在2018年房地产销售创历史新高后，进入2019年，房地产销售增速明显下降，1月不少房企销售金额出现20%以上的同比下滑。同时，不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售，然而，今年返乡置业明显退烧，这与三四线城市需求已经出现透支有着密切的关系。销售放缓将带来资金回笼压力，使得资金紧张，不过，在进入2019年，由于担忧经济增速放缓，全球主要经济体货币政策出现放松态势，这为房企融资提供了良好的外部环境。房企也在开年这段时间密集进行融资，发行各类债券。新年以来，评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。数据显示，1月1日以来，投机级开发商共发美元债84亿美元，创1996年有统计以来的同期之最。

　　导读

　　“2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中，一二线城市成交量保持稳定，三四线将面临较大调整压力。”

　　“在十堰，往年春节返乡置业的成交量，大概占到全年的30%。今年很多项目降价了，销售也没什么起色。”2019年春节期间，返乡置业热潮明显降温，湖北十堰市某房企人士向21世纪经济报道记者如此说。

　　受去年四季度以来房地产市场整体降温的影响，今年开年，楼市成交活跃度较低。在很多三四线城市，返乡置业热潮明显降温，使得春节期间的成交量有所下降。

　　此前的一月，市场同样不够活跃。易居克而瑞对30个重点城市的统计显示，1月整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。多数受访者认为，至少在今年上半年，房地产市场将延续下行的态势，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于，在各种因素的影响下，市场需求已经明显萎缩。

　　龙头房企销售下降三成

　　房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出，今年1月，30家企业实现销售额3189.4亿元，比2018年同期下降了11%。

　　其中，万科、恒大两家龙头房企的销售额虽然都突破了400亿，但同比降幅分别达到28.0%和32.9%。碧桂园发布的权益销售额为331亿，同比降幅也达到28%。

　　虽然部分中型房企的业绩有所提升，但下降的情况仍然较多。其中，与去年12月相比，房企1月业绩呈现普遍性下滑，显示出市场在下行。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，龙头房企销售放缓，很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，一方面，去年1月处于楼市繁荣期，基期值高，今年1月处于降温期；另一方面，今年春节比去年早了10天，1月销售受春节假期因素影响较大。

　　进入2月，受春节假期因素影响，一二线城市的网签数据假期基本暂停(北上广深等城市只有个位数网签)，长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点，以往颇为普遍的返乡置业现象，也出现明显降温。

　　58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示，2019年春节期间，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向，比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。

　　前述房企人士表示，近几年来，返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市，市场好的时候，春节期间返乡置业的规模占全年三到四成，开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售，但成交量明显不如往年。

　　张大伟向21世纪经济报道记者表示，“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”

　　中信建投对东中西部的六个县市进行调研，并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示，春节期间房地产项目来访量出现普遍下降，需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市，房价已经自高点有所回落。

　　该机构对江西省永新县进行调研发现，今年春节期间，碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%，“说明返乡置业需求大幅收缩”。

　　三四线需求透支明显

　　2019年开年的市场表现，延续了去年年末的降温走势。张大伟表示，大部分城市在去年四季度出现降温，一些城市的降温趋势，则从下半年就已开始。这波降温的动力，主要来自于楼市调控效果的长期累加。

　　但由于去年上半年销售旺盛，全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17亿平方米，商品房销售额则接近15万亿。

　　中信建投指出，在一些三四线城市，2018年的成交量和房价都创下历史新高，部分县市的成交量增速接近100%。

　　该机构认为，这种情况也使得很多城市的需求出现透支，从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，近年来，三四线楼市波动较大，如今正发生从旺盛到低迷的变化，并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中，一二线城市成交量保持稳定，三四线将面临较大调整压力。”

　　按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。业界认为，这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出，三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁，部分东部城市拆迁需求占比达50%，因此过去拆改力度越大的区域，今年市场将面临越大的挑战。

　　房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月，多地召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。中原地产总结称，棚改收缩、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

　　多数机构认为，在多种因素的综合作用下，市场需求将继续下降，2019年房地产市场将继续处于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑，否则市场很难出现反转。

　　受此影响，投资热情也会继续降温，未来一段时间内，土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。

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