楼市寒冬来临：200家房企破产 新城大甩卖 上市公司大举卖房

　　楼市寒冬来临，典型三个事实：200家房企破产，新城控股大甩卖，上市公司新集能源大举卖房。这其中最为典型的是，前董事长王振华因涉嫌猥亵女童被刑拘的丑闻曝光后，新城控股始终深陷舆论的风波中。在经历高管闪电换人、投资者抛售、合作方暂停交易的重重风波后，新城控股又传出公司“低价抛售旗下项目、断臂求生”的传闻。

　　全国逾200家房地产企业宣告破产

　　“如果（2019年）6300亿的回款目标如果不完成，其他任何事情都可以放一放。”万科郁亮隐藏深意，在外力借不到钱的情况下，内生造血已经成为房企最重要的事情，一切只能靠自己了！

　　而2019年，在银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道一个个收紧之后，房企最后一个主要的融资渠道——信托，正在轰然关下闸门。

　　对于房地产这个高杠杆行业来说，资金链的收紧，意味着命运之神不再眷顾。

　　恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。人民法院公告网显示，2019年以来，全国几百家中小房地产企业公布破产公告。倒下的，多数是中小型房企，也不乏大型房地产上市公司宣告破产，如A股银亿股份。调控政策持续高压，融资渠道全面收缩，是中小房企纷纷破产的主要原因。

　　“中小企业破产，本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关。而从政策层面看，实际上包括限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，破产企业增多的背后，即是在融资环境收紧的情况下，房企资金面恶化，进而对相关房企带来较大影响。

　　新城控股甩卖40个地产项目

　　7月22日晚间，新城控股发布关于市场传闻的澄清公告。公告提出，近日，公司关注到相关自媒体发布了针对公司的相关信息，市场传闻中提及：“新城控股已经开始出售资产”、“近68个项目的权益已经被放到了待售的货架上”、“更折射了新城内部对未来局势之悲观”等方面内容。

　　针对上述传闻，新城控股发布的澄清说明称，为积极应对市场变化，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。

　　据公告显示，截至目前，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。如上述交易最终完成，新城控股可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。

　　不过，市场资金对新城控股“出售资产”事项似乎并不看好。7月23日，新城系公司股票全线下跌，其中新城控股A股股价开盘重挫8%。港股新城悦服务和新城发展控股盘中股价均跌超8%。临近下午两点半，新城控股股价跌停，报26.73元；新城发展控股跌幅11.56%，报收6.76港元；新城悦服务报跌幅13%，报6.36港元，三只股票市值累计蒸发近120亿。

　　实际上，在前董事长王振华丑闻事件曝光后，市场不断传出新城控股面临着股债双杀、资金吃紧的消息，而此番澄清公告“承认正在售卖旗下项目资产”，似乎加重了市场对新城控股未来面对的资金压力。

　　这次一次性拿出40个项目进行出售，对于新城控股而言，动作不可谓不大。据新城控股官网显示，截至去年年底，新城控股在全国56个城市有400个地产项目，40个项目占到总体项目的10%。

　　另外在市场整体融资收紧中，此前扩张迈步较快的新城控股也未能幸免。据wind数据显示，过去两年，135家房地产企业的负债总计一直在增加，截至2019年一季度，135家房企的负债总计突破8.5万亿。其中，负债超千亿的新城控股，其负债规模排列在行业第六位。

　　新集能源公告要卖掉整整28套房产

　　新集能源(601918)发布公告，公司拟通过产权交易所挂牌公开征集受让方的方式，转让所持有安徽省淮南市半山家园二期商业楼28套房产，约4000平米，总售价超过8600万元。

　　公司解释称，今年上半年商品煤售价同比有所下降，加上去年同期转回坏账准备影响，导致公司归属上市公司股东的净利润7.39亿元，同比下降3.39%。

　　从业务经营情况来看，新集能源不仅主营业务收入有不同程度的下降，自身的现金流也是越来越紧张。根据万得数据统计，公司2019年第一季度的投资活动现金净流量减少1.6亿，比去年同期增加近60%。

　　从资产负债率来看，截至2019年3月31日，公司总资产合计299.1亿元。其中，负债合计236.36亿元，资产负债率为78.22%，虽然较2018年底有所下降，但是仍然高于同行业水平。

　　楼市寒冬来临，房企日子不好过

　　这一切都表明，当前楼市状况不容乐观。房企们不是在“过冬”，就是开始准备“过冬”。

　　2019年以来，央行经过多次降准、定向降准，多次呵护市场流动性。但，这些钱一定不能再流向房地产，因为中小微民营企业正嗷嗷待哺，急需融资。

　　近期的政策信号看，2019年下半年，房地产调控、房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。

　　楼市，比现在的季节更早进入了冬天。

　　1）站在购房者角度，面对“今年上半年全国有多家房企破产”释放出来的信号，必须“且买且谨慎”。就算是面对大开发商，买房时也要提高警惕！

　　2)高房价还会撑得住吗？在“活下去”的压力下，对于房企，特别是中小房企来说，一定会想办法加快资金回笼，在“降负债”和“回款率”的目标下，降价促销将成为一个好出路。这个时候，购房者就可以注意“捡漏”了。

　　楼市寒冬再次来临，卖房炒股时机来了！

　　最近十年来，炒股的韭菜被割了一轮又一轮，3000点成为中国股市年轻（幼稚）的标配，而房价则永远是昨天最便宜，任何时间点进场，差别只是赚一倍或者几倍而已。

　　从居民核心资产配置来看，A股的总市值约为59万亿，而据潘石屹介绍，中国房地产地市值高达450万亿，几乎是股市的十倍，房地产才是老百姓居家、投资的主战场。

　　然而，在近日的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清分别从居民投资理财和经济增长两个方面，警告了房地产投资：

　　“当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出；但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。”

　　同时，“当前社会新增土地资源有一半投入到房地产里面，且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投机行为。“历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价！”

　　相比郭树清在房地产投资方面苦口婆心的劝诫，诸位高层对股市寄于厚望则是溢于言表：

　　例如，万事俱备的上海科创板，宣布正式开板，试点IPO注册制成为了科创板的最大亮点。同时，郭树清也号召“各方一定齐心协力，大力发展资本市场，彻底改变直接融资和间接融资一条腿长一条腿短的局面。”

　　在发钞票模式中，货币以超发的方式推动以房地产为主的资产价格不断上涨，购房者尝到资产增值的滋味之后，会继续投资买房，房价成为了只涨不跌的魔法资产，房地产热推动了中国城镇化的加速；

　　而在未来发股票模式中，以科创板为代表的股市，将以精准输血的方式，为企业提供直接融资的资金支持，而企业能拿到多少“钱”，取决于投资者的选择。股民能不能赚钱，能赚多少钱，完全要看自己的眼光。

　　这两种模式的止消彼涨，一方面，表明房价永远涨的神话将破灭，另一方面，未来在居民核心资产配置中，股权占比将逐渐接近甚至超过房地产。

　　从这个角度来看，郭树清的警告实在是用心良苦的肺腑之言。

　　楼市寒冬来临，房企负债高企。一句话，中国正在告别发钞票力挺房地产建设拉动经济粗放式增长的旧时代，迎接发股票支持科技创新驱动中国经济集约式高质量增长的新时代。毕竟，在大国博弈中比拼的不再是旧工业时代的钢筋水泥，而是新一代的科学技术！