个人房贷利率大变天：房贷打折时代终结 炒房被堵死

　　个人房贷利率大变天：房贷打折时代终结，炒房被堵死。25日下午5点18分，央妈通过官网发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。这一新政，又给楼市带来了巨震。

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　　一、个人房贷利率大调整

　　1、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（也就是LPR）为定价基准加点形成。

　　2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。

　　3、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　4、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

　　5、新老划断。2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

　　6、改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。

　　7、定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）

　　8、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

　　9、人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

　　10、严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行

　　二、央行个人房贷利率新规有哪些要点？

　　实施时间：自2019年10月8日起。

　　定价办法：以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成。

　　重定价周期：重定价周期最短为1年。

　　区别信贷政策：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　因城施策：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　三、个人房贷利率调整新规重点解读

　　1、房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降

　　虽然LPR改革是为了降低实体经济融资成本，且8月20日公布的改革后首次报价结果也确实较相应期限的贷款基准利率有所下降，但需要强调的是，本次LPR改革主要惠及的是企业部门的融资成本下降，对于居民部门来说实际影响并不大。尤其是在近期房地产调控再次趋严的背景下，业内普遍认为，短期内大部分城市的房贷利率不会下降，甚至还会进一步小幅上升。

　　根据央行公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求。

　　也就是说，官方规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”，即最近一个月相应期限的LPR利率加点，而加点的“下限”则有两部分组成，第一部分是央行规定的全国最低标准，第二部分是央行省一级分支机构根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　2、基准利率“打折”的住房贷款利率一去不复返

　　虽然央行方面表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。但由于房地产政策“因城施策”，对于不同城市的实际影响会有所不同。

　　央行规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。

　　以上海为例，融360大数据研究院监测的数据显示，7月上海首套房贷款平均利率为4.84％，环比下降7个基点，上海地区首套房贷利率降至基准以下，超越厦门成为全国最低。上海地区监测的30家银行分支机构中，7家银行在7月下调了首套房贷款利率，3家银行有所上调。调整后，执行基准利率95折（即4.655%）的银行数量增加至17家，有的银行甚至可以做9折（4.41%）。

　　因此，10月8日起在上海新发放的首套房住房贷款利率，最低也要4.85%，比基准95折的4.655%水平要高出0.195个百分点。

　　3、新发放的住房贷款利率可以每年调整一次

　　虽然今后再无基准利率“打折”的住房贷款利率，但并不意味着长期看住房贷款利率不会下调。按照规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

　　央行公告称，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。

　　利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　不过，值得注意的是，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，即最近一个月相应期限的LPR，而对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。

　　改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次。对住房贷款借款人来说，今后贷款利率可以每年调整一次，有分析认为，虽然在“房住不炒”的政策基调下，中短期内房贷利率难以下降，但长期看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。

　　因此，新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，对减少借款人的综合利息支出或是利好。

　　四、个人房贷利率调整影响：房贷打折时代终结 炒房被堵死

　　房贷利率这个政策啥意思？就两个意思，一是房贷利率打折时代结束；二是金融杠杆炒房被堵死。当然，这个政策对刚需来说，短期可能是利好，原因是现在普遍上浮20%-30%，但以后跟着LPR走就行，降低了利率。

　　毫无疑问，央行的这个重磅政策，是房贷利率更加市场化的体现。那么，今后买房，房贷利率会不会降？

　　前不久，央行出台了新的LPR改革机制，央行副行长刘国强、银保监会副主席周亮等进一步解读。对于房贷利率是否会随之下降，央行也予以了回应。

　　被问及个人房贷利率下限的政策会不会做相应调整时，刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

　　进入7月以来，随着房地产调控政策再次趋严，不少城市的首套房贷利率有所上调。后市来看，一方面，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

　　笔者认为，前不久，监管层出台了一系列重磅政策，新的LPR改革机制、变相降息等，意在给中小企业降低融资成本。但在近期房地产调控再次趋严的背景下，大部分城市的房贷利率下降的可能性微乎其微。

　　从今晚发布的新房贷政策来看，央行强调不得突破利率下限，并明确了加点水平。可以明确的是，这个新政不会让新LPR机制下的房贷利率出现明显下降。

　　今晚央行发布房贷新规，影响无疑深远。在笔者看来，最大的亮点有二：

　　首先，基准利率“打折”的住房贷款利率一去不复返。虽然央行表示，居民家庭申请个人房贷，利息支出基本不受影响。但是，由于“因城施策”的存在，对不同城市的实际影响肯定会有所不同。

　　本次新规，央行重点强调“不得突破利率下限”，并明确了“二房”的加点水平。这意味着，过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不返。

　　不过，今后买房贷款，利率或将迎来更多变数；因为——新发放的住房贷款利率可以每年调整一次。

　　虽然今后，基准利率“打折”的情况将一去不返，但并不意味着今后住房贷款利率不会下调。按照规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

　　央行公告称，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。长期来看，对减少借款人的综合利息支出或是隐性利好。

　　不过，值得注意的是，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，即最近一个月相应期限的LPR，而对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。

　　在笔者看来，本次房贷新规的出台，最大的变速无疑是“不得突破利率下限”。换言之，今后，楼市的“打折时代”将一去不返！

　　之前，房地产市场“玩法”很多，经常有贷款“打折”的情况出现。特别是首套贷款，虽然央行有基准利率的限制，但是房地产上为了刺激销售，经常会有一些“小动作”。

　　今天的新规一出，央行彻底卡死了房地产商“暗箱操作”的空间，之前曾经出现的房贷利率为贷款基准利率八折、九折、九五折等情况不会再出现了。

　　在笔者看来，央行此举一出，“夜壶”的作用将进一步被限制！对于楼市来说，算是一个中长期的利空。不过话说回来，这个夜壶早就该塞进床底下了！老用夜壶算啥？肾不好才用！

　　个人房贷利率大变天：房贷打折时代终结，炒房被堵死。长期来看，中国的经济，不能只靠楼市来撑。以前大干快上，楼市疯狂了几十年；但有红空的前车之鉴在，楼市该被限制了！今后，该发展新的引擎了！而最近上面各种大招，掐断融资、把储蓄转化为股权投资，目标不言自明。就是把楼市的钱赶出来，这些钱会去哪儿呢？相信，未来5-10年，股市将取代楼市，成为超发货币的蓄水池。