房地产市场调整，这些核心城市涨价需警惕

近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2月以来核心城市房价连续回升6个月，7月核心城市房价涨速较上月略有上升，但房价水平仍低于2018年高点，处在相对平稳区间。

7月以来，苏州、西安等多个城市升级调控措施，也出现了开封松绑“一日游”的典型案例，都表明调控不放松的信号，对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。

在7月新房环比涨幅中，河南平顶山以1.6%的涨幅领跑全国，并高出三线城市平均涨幅0.9个百分点。今年1-7月，平顶山房价环比涨幅分比为0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%，分别位于全国涨幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。

另一个值得注意的城市是大理。7月份大理新房环比上涨1.5%，排在全国第二；新房同比上涨22.7%，依旧排在全国第二。从二手房来看，厦门二手房价同比涨幅为18.3%，居全国第二，仅次于呼和浩特(21.7%)，环比涨幅为0.8%。

在7月份二手城市房价环比涨幅中，洛阳的涨幅最最大，环比上涨1.5%，而6月份涨幅最高的是无锡。值得注意的是，7月26日洛阳市政府曾就稳定房价，对市区所有在建房地产项目实行商品住房价格申报指导制度，发出限涨令。有分析者认为，新房市场限涨令下部分购房者的预期有所转变，担心政策收紧反而加快购房，使得洛阳的二手房价格有所上涨，预计洛阳后续对于二手房市场的管控也会升级。

部分热点城市的房价又有了复苏迹象，如西安、厦门等，7月新房环比涨幅并列全国第三，均上涨了1.4%。尤其是厦门的二手房市场出现躁动现象。7月份，厦门二手房价环比上涨1.3%，涨幅排在全国第3名，此前6月份还排在第34名。

相比之下，遵义、青岛、三亚和天津等城市二手房价格环比跌幅最大。

从房价同比涨幅看，西安已连续8个月新房同比涨幅全国第一，呼和浩特则连续9个月二手房同比涨幅全国第一。

不过，从整体来看，房价涨速出现平稳的态势。根据国家统计局数据，7月共有60个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，环比6月份减少3个。分城市级别来看，7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比前一个月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅持平。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比前一个月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与前一个月持平。

从房价同比涨速来看，各线城市涨幅全线回落。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%，较6月份回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%，涨幅分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%，涨幅分别回落0.7和0.8个百分点。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，近几个月，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅都略有回落，预期也相对稳定，房地产市场有保持平稳健康发展的基础。

但对于房企们来说，压力会越来越大，即使是排名前三的碧桂园、恒 大和万科，7月份的单月销售规模，也在环比下降，显著低于上半年的业绩均值。对于接下来的房地产市场走势，克而瑞研究中心认为，2019年将是房地产市场销售“小年”的预期不变。虽然7月房地产市场表面上似有淡季不淡的错觉，实际上市场正加速转冷。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，市场观望情绪愈加浓重。预计8月市场将继续走弱，特别是在四季度，随着企业供货的增加，百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。

而对于有的房企，需要确保自己不出现“黑天鹅”事件，渡过这一轮重大风险周期活下来，才能活得好。