房地产信托规模“缩水”近三成，8月份暂停拿地

受监管持续发力的影响，房地产信托规模“缩水”近三成，8月份暂停拿地">房地产信托发行市场再次迎来“降温”。

最新数据显示，8月份68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品，较7月份的524只795.23亿元的规模，在发行只数上下降了46.4%，发行规模上下降了近27%。对此，业内人士表示，监管部门对信托行业的监管要求持续趋严，2018年以来的火爆势头或将不再，而房地产信托业务收缩已成定局。

而近日多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，这是继近日银保监会就房地产业务约谈多家信托公司后的又一举措，也是对地产信托融资的进一步收紧。

事实上，今年以来，在“房住不炒”的大环境下，房地产通过信托渠道融资愈加艰难。今年5月，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，重申对房地产信托融资乱象的整治。7月初，十余家信托公司被监管“约谈”，要求控制地产信托规模，确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。

值得一提的是，房地产类信托的监管收紧倒逼信托公司开展其他业务进行替代，基础产业类信托7月触底反弹。7月基础产业类信托募集资金规模363.85亿元，环比增长7.31%，与去年同期相比更是增长了2.25倍。

对此，分析人士表示，短期内信托公司存在资产荒的问题，基础产业可能是信托公司着重发力的领域。不过，好在上半年信托公司业绩比较好，房地产严监管短期对整体影响不会太明显。

另一方面，进入8月份以来，受融资紧张影响，房地产企业开始缩减土地投拓力度，各房企拿地意愿并不强烈。据统计，8月份，近三成百强房企未有土地入账，融创、中海等房企也显著放缓投资脚步，单月拿地金额均小于其前7个月的均值。目前“抓销售、谨投资”还是房企的主流策略。

截至8月末，共有22家房企迈入新增货值千亿元门槛，相比去年同期新增1家，考虑到今年较多房企调整战略回归二线城市，单位货值有所上升，而千亿元阵营企业数量与去年基本持平，则可以看出企业整体拿地态度较为谨慎。其中，排在前三强的仍是碧桂园、万科和绿地，3家以超过3000亿元的显著优势领先其他房企。

据统计获悉，10强房企上半年拿地货值总计超过2.7万亿元，占百强房企总拿地货值的42%。值得一提的是，10强房企新增土地价值总计高达9942亿元，这意味着这10家房企上半年拿地花费了9942亿元(全口径非权益)。

分析师认为，销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38，相较百强平均水平0.41来看，龙头房企的拿地态度仍然保持理性。从各梯队拿地销售比变化情况来看，销售水平在11强-50强之间的房企拿地态度相对积极，在追逐规模赛道下，此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力，其中美的、中梁前8个月的拿地销售比都达到0.7以上。

该分析师进一步称，与2018年同期相比，大部分房企投资意愿仍然趋谨，销售百强中多数房企新增拿地货值出现下滑。其中，销售TOP30房企中有半数在1月份-8月份新增货值较去年同期下滑近10%左右。尤其是头部房企，在投资拓展上表现的更加谨慎和理性，销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%，而融创、恒 大等企业降幅则超过50%。

该分析师认为，一方面是规模房企自身土储充足，在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下，主动放缓投资节奏；另一方面，融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

总结：

对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言，后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主，增强现金流实力，做好抵御市场“寒冬”的准备；对于目前仍有补货需求的企业而言，后续土地市场以“稳”为主，成交量价还有小幅回调的可能性，仍然可以适当关注核心城市的土地市场，在市场窗口期获取较为优质的土储。