4月楼市成交回落 “小阳春”成色不足？

4月楼市成交回落

在经历了3月的量价回暖之后，4月楼市似乎并未延续这一趋势。克而瑞的数据显示，4月28个城市的成交量出现同比、环比双双下降，部分城市的降幅达到3成。

此外，天风证券通过分析4月前28天的楼市高频数据发现，4月房地产销售情况较3月小幅回落：30 城商品房日均成交面积同比增长20.4%，较3月的21.9%小幅回落，但仍处于较高水平；100城成交土地面积同比增长-27%，较3月的-22.5%进一步下滑；土地溢价率从3月的24.7%小幅回落至20.6%。

由于二手房占据这些城市交易的主流，因此该数据能在一定程度上反映出整体市场的变化。贝壳研究院的统计显示，4月一线城市的二手房交易量普遍略低于3月，成交周期仍然较长。该机构指出，政策调控仍然严厉，导致楼市复苏的后续动力不足。这也将可能使今年的楼市“小阳春”化为泡影。

一季度小阳春短暂

今年第一季度，房地产市场成交量价双双回暖。统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积 29829 万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点；商品房销售额 27039亿元，增长5.6%，增速提高2.8个百分点。房价方面，3月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上月增加0.6%，同比去年上涨11.3%，增速较上期加快；二手住宅价格指数方面，环比和同比增速分别为0.5%和 7.9%，增幅较上期也有提高。

图片来源：交通银行金融研究中心

今年3月楼市因明显升温被称为“小阳春”。交通银行金融研究中心认为，三月小阳春存在季节性因素，与年初信贷额度宽松、审批放款速度加快、购房者入市意愿增强有关。加之今年前两月整体成交不如去年同期，三月也具有一定的补涨效应。另外三月供给端也有所发力，新房推盘量和二手房挂牌量明显增多，为需求释放创造了条件。

但进入4月，楼市小阳春的趋势似乎并未延续。有分析指出，3月出现的短暂“小阳春”，有可能只是“昙花一现”。随着调控政策的收紧，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复。

楼市回暖内生动力不足？

贝壳研究院的统计显示，北京、上海、深圳、广州四个一线城市，4月份二手房市场并没有延续“小阳春”的热度，其统计的二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。

同时二三线城市市场则有所分化，但交易量下滑仍是主流。根据易居克而瑞的统计，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%，自一季度以来的回升势头没能强势保持。其中，西安、苏州、大连环比皆增30%以上，成都、昆明、福州、长春、徐州、佛山、东莞等成交面积较上月环比跌20%左右，徐州的跌幅则接近四成。

贝壳研究院指出，回暖未能延续或是因为内生动力不足。此轮北京楼市降温，主要是“季节性因素”，即春节长假期间累积的需求在3月有一波集中释放，但这波释放并未带动整个市场。而针对上海市场的降温，该机构也指出，4月成交量回落表明上海需求积累有限。

调控政策频率提升

根据中原地产的统计，4月份地方政府方面共出台了近60次房地产调控政策，政策频率比一季度骤然提升。其中有不少政策针对近期的市场异动。比如，3月房价涨幅位居70大中城市之首的丹东，将二手房纳入限售行列，同时限制新房价格的涨幅。济南、郑州等地则对松绑调控政策的传言进行辟谣。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。这一轮政策基调的确认，不仅影响了4月楼市的表现，而且已经对5月市场带来影响。

二季度楼市迎来全年销售底部？

中金公司则表示，今年二季度，中国房地产市场或将出现回调，大概率迎来全年销售的底部。下半年随着政策环境和市场情绪趋稳、扰动因素逐渐消除，商品房销售面积下滑的情况有望逐步缓解，直至回归正增长。

中金预计，受去年基数偏高影响，5、6月商品房销售面积将分别出现7%和10%左右的同比负增长。整个二季度，商品房销售面积累计跌幅约为5%，较一季度跌幅再扩大4个百分点。

此外，二季度乃至下半年楼市的风险点也在于不同城市市场之间的差异，可能导致个别区域房价过快上涨。

此外，不同能级城市之间分化或将更为明显。招商证券认为，目前一线城市销量早已见底回升，4月尽管出现回落，但仍处于高位。而二线城市销量的反弹略滞后于一线，4月起同比大幅增长，或成为今年拉动全局销量回暖的重要动力。

与此同时，因货币化补贴政策变动，三四线城市与一、二线城市房地产市场变动节奏一致性大幅下降。三四线城市的房地产市场或仍需等待一到两个季度的调整，而若这一调整幅度较大，则可能导致全局销量在今年年中出现第二个底部。

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