房企年中“诊断”报告：“造血”能力待考

年中财报披露已经收官，“现金流”、“回款率”，成为这个“房企半年报季”的热词。从往年财报季来看，房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。而如今，纵观房企上半年的表现，营收与盈利取得稳定增长，但是负债率和融资成本也有所上涨。值得关注的是，上半年房产调控政策整体依然高压，房企的规模增速有所下降，又遭遇偿债高峰，加速回款与现金流安全、提效与控成本成为主流操作。

在这场与大势博弈的赛道上，房企的增长质量如何?风险指数又有多高?抗压能力如何?

上半年标杆房企回归一二线

今年上半年，房企在各自布局三四线城市加速出货，这也导致部分房企上半年销售均价下降。在拿地区域选择上，“聚焦一二线”也成为房企普遍选择。热门三四线城市仍然受到关注，但与过去几年相比，企业的态度已趋于谨慎。

据不完全统计，2019年上半年万科、旭辉、融创、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二线城市。数据显示，2019年上半年，全国标杆房企拿地变化明显，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿，其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%，这一比例也是最近几年的高点。

曾经重仓三四线的标杆房企热情下降，布局纷纷回归一二线。一方面，由于棚改接近尾声，三四线及下城镇未来购房需求会出现明显下降，过于激进在三四线拿地未来风险性会不断提升;另一方面，从目前二线城市人才引进政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口增长也会明显弱于二线城市，同步导致房企退出三四线城市。

除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企及区域性房企外，多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。其中，阳光城、中海、雅居乐、奥园等房企认为一线城市及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区，拿地区域主要聚焦在一二线城市，以及二线核心省会城市。

下半年以高周转缓解融资难

上半年，回归一二线成为了房企主旋律，在目前融资政策持续收紧的大环境下，没有了外部资金的支持，如何自食其力成为了房企下半年的课题。

毋庸置疑，房企最主要的盈利方式是房产销售，想要保持资金状况，下半年房企仍需要靠高周转及大规模出货来维持企业生命。

面对房地产市场调控的高压态势，房企不得不继续保持快拿地、快建设、快销售的高周转方式，进而提高资金使用效率。同时，“造节”作为房企上半年的营销手段，以自身项目销售为目的，为部分房企带来了实质性收益，助力实现高周转的同时，提升企业知名度。因此，有业内人士认为，下半年仍会有房企延用这个方式为自己创收，“造节”的力度和时长都呈增加趋势。同时，部分房企为了加快资金回笼，防止自身产业囤积，会不惜以打折的方式，以求迅速出货，保证现金流稳妥。

除此之外，恒大、荣盛、碧桂园纷纷启动“全民营销”，实现线上与线下多平台互动，从而扩大自身影响力来拓客并实现下半年利润增长。

对于大悦城、龙湖、新城等拥有商业地产的房企来说，精准解读消费者需求，进行精细化运营也是企业可持续增收的方式之一。

房企盈利除了取决于周转速度、资金回笼，成本管控能力也一定程度上决定着企业的生死存亡。

从企业来看，

恒大蝉联榜首

上半年年报中，恒大营业收入2269.8亿，核心利润303.5亿，净利润270.6亿，现金余额2880亿，各项核心指标均保持行业第一。

今年来，面对市场呈现降温态势，恒大业绩却实现逆市稳健增长，这与其稳定的房价脱不开关系。究其原因，一方面是因为恒大有大量低价优质土储。据其半年报显示，其平均楼面地价仅1639元/平米，还有未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平米，合计可提供约5万亿的可售货值。其中，在大湾区拥有5421万平米的储备项目，总货值1.68万亿，在深圳的项目储备高达3124万平米，总货值1.24万亿，庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续稳健增长提供强有力保证。

另一方面是恒大的建筑、装修管理费用低。每年年头进行一次材料采购，建筑材料、装修材料只有市场价格的20-30%，流通环节的费用全部挤掉，大大节约了花销。

“碧绿恒万”营收超7600亿

在8月22日发布的企业半年报中，公司实现总收入2020.1亿元，净利润230.6亿元，同比增长分别为53.2%和41.3%。基于上半年房地产市场的调控高压态势，碧桂园仍实现了营收与利润的大幅增长，有业内人士分析称，“各项优良指标的达成，一方面得益于其前两年高增的销售业绩陆续进入结转周期，另一方面则反映了企业持续有效提升的经营管控能力。”

上半年，无论是企业业务规模还是营均持续增长，加上不断增强的运营能力，碧桂园整体盈利能力持续保持强劲。公司毛利润同比增长56.9%至548.6亿元;净利润同比增长41.3%至230.6亿元。