中央重申坚持房住不炒，各地政策调控更为细化

2019年以来，楼市依旧延续房地产政策持续坚持房住不炒的定位，融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，房地产市场调控趋于常态化。

进入三季度以来，为保证楼市稳定发展，2019年8月，央行发布房贷利率调整公告，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

与此同时，随着调控的不断深入，因地方楼市行情冷热不均，各地方政府调控政策逐渐呈现分化趋势，各地调控更为细化。

2019年因城施策进行时，各城针对当地实际情况出台合适的调控政策，包括限购、限售、限价、租房、公积金、人才补贴及落户等多个方面，利用多种手段保障房地产市场平稳发展，实现“房住不炒”。

随着发布各种人才引进与落户政策的城市增多，人才争夺战在全国多个城市将持续上演。全国数据：新房市场住宅销售同比正增长，商品房库存面积下降

在“因城施策”的调控政策下，三季度的全国土地开发速度出现放缓节奏。2019年全国土地购置面积同比下行明显，三季度同比降幅略有收窄。2019年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1—7月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6%。

2019年房地产开发投资同比增速出现缓慢下降，但总体仍高于去年同期。在持续增长的开发投资节奏下，全国新房市场的住宅销售面积、销售金额也实现同步增长。

三季度商品房销售面积、销售金额同比均出现上涨，住宅销售同比实现正增长。

2019年1-8月，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，住宅销售面积增长0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。

虽然住宅销售面积、住宅销售额均实现增长，但不同级别的城市也有较大差异。2019年三季度，一线城市的商品住宅成交总量环比二季度有所下降。成交均价方面，上海的成交均价略有回落，深圳成交价格依然保持平稳。

库存方面，全国商品房库存继续呈下行态势，同比降幅有所上涨。截至2019年8月商品房待售面积49784万平方米，比7月末减少92万平方米。住宅待售面积减少140万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加16万平方米。二手房市场：挂牌量逐步下行，西部城市重庆、成都热度高于一线城市。

受到全国房地产市场同步下行、房地产信贷政策收紧等因素影响，三季度二手房市场成交明显遇冷。

2019年三季度，全国二手房挂牌房源量逐渐回落，各月数据来看，5-7月挂牌房源量达到高点，8-9月逐步下行。

分不同级别城市来看，一线城市中上海二手房挂牌均价环比上涨1.4%，其余城市价格波动不足1%；新一线城市中近半城市二手房挂牌价上涨，苏州、宁波挂牌价涨幅约4%。

在一线城市中，上海的二手房找房热度依然领先。新一线城市中，重庆、成都、沈阳等城的二手房热度高于一线城市。

随着二手房成交遇冷，房地产经纪人信心指数呈现平稳下降的趋势，9月份经纪人信心指数为105.7，对于未来房价及成交情况仍抱有乐观态度。租房市场：重点城市供应量总体保持平稳，中西部城市需求热度领跑新一线。

2019年上半年，全国热点城市租赁市场走势依旧保持平稳，2019年三季度供应总量不及二季度，但总体较为平稳。而租房需求方面，也整体呈现略微下降趋势。

租房需求方面，2019年1-9月，3月份租房需求明显上涨，4-9月各月租房需求较为稳定，三季度有略微下降的趋势。新一线城市中，成都的租房需求居首位，其次为重庆、武汉等中西部城市。

在房源供应量方面，北京、上海、深圳三季度租赁房源供应量位居前三，武汉租房供应领先新一线城市。

而在平均租金数据中，58安居客房产研究院数据显示，重点19城的平均租金在41.6元/㎡·月，深圳、上海的平均租金高于60元/㎡·月。新一线城市租金价格多在20-40元/㎡·月之间。新房市场：环广深城市群Q3找房热度同比涨幅约一成,武汉在新一线城市中热度最高。

进入2019年三季度以来，购房者信心指数略有回落。但从长期来看，约九成购房者仍看好后市潜力。

2019年前三季度总体的新房访问热度高于去年同期。三季度新房访问热度，同比去年三季度上涨8.9%。

值得一提的是，从不同城市级别的找房热度来看，2019年三季度，三四线城市的新房找房热度出现明显下跌，一二线城市热度则稳中有降。

细分来看，一线城市及周边城市的总体找房热度环比第二季度均有所下降，但同比去年上涨，环广深城市群找房热度同比涨幅最高，上涨约一成。

而在不同城市能级中，找房热度差别较大。其中最为典型的是，武汉超越西安成为新一线最热找房城市，重庆、成都排名第三、四位。

业内人士表示，目前楼市的降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。房价“金九银十”大面积上涨的趋势将得到明显缓解，新房上涨的趋势减少会更为明显。根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。而从2019年前三季度房地产换挡表现来看，调控换挡、城市换挡、利率换挡都已基本落定并发挥出实际效果。房企的换挡则依然在持续，尤其是投资换挡和竞争力换挡在四季度会持续推进。