聚焦前三季度房地产投资，第四季度或下降

房地产投资，第四季度或下降">房地产投资是固定资产投资的重要部分之一，并与工业化和城镇化进程紧密相关。前三季度，各个地方的房地产开发投资表现如何？

统计数据显示，前三季度，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。分省份来看，房地产开发投资额前十的省份分别是广东、江苏、浙江、山东、安徽、河南、四川、福建、湖北、河北，其中广东超过万亿元。在增速方面，西南地区的西藏、云南、广西和贵州名列前茅。

表1：2019年前三季度各省份房地产开发投资额

前三季度，第一经济大省广东房地产开发企业投资11464.44亿元，同比增长11.4%。其中，商品住宅投资同比增长12.6%，办公楼投资增长12.1%，商业营业用房投资增长3.0%，其他投资增长10.6%。

从总量上看，前三季度广东比第二名的江苏多出了2225亿元，相当于多出了一个贵州的体量，在全国遥遥领先。

广东的房地产开发投资总量大，与广东经济发达、人口持续较快流入有关。2007年，广东常住总人口跃居全国第一位，2009年起全省常住人口突破1亿人，并连续十二年居全国第一位。数据显示，2018年末广东全省常住人口为11346.00万人，比上年末增加177万人，连续两年超江苏、山东、浙江三省之和，2018年苏鲁浙常住人口增量之和为142.77万。

大量的人口流入主要集中在珠三角，因此珠三角的房地产开发增速也较快。广东省统计局的数据显示，前三季度珠三角房地产投资增长13.0%，沿海经济带(东西两翼)增长6.4%，北部生态发展区增长3.0%。

江苏省以9239.16亿元的开发投资总量位居第二。值得注意的是，房地产开发投资总量位居第三的是常住人口仅位居全国第十(5737万人)的浙江，该省前三季度房地产开发投资达到了8055.48亿元，比常住人口过亿(10047.24万人)的第三经济大省山东多了1670.6亿元。

这一差距的主要原因在于，山东作为户籍人口大省，同时也是农业大省，农业十分发达，城镇化率不算高，而且山东城市结构以中小城市为主，相比广东浙江江苏等地，山东的整体房价水平和物价水平都比较低。

也就是说，人口因素外，房价水平是影响省域房地产开发投资多少的一个重要因素。房价高的地区，房地产开发投资总量的位次往往会高于其人口以及经济总量在全国的位次，反之亦然。

例如，经济总量位居全国第十、常住人口位居全国第十五的福建，房地产开发投资额高居第八。这就是因为福建总体的房价水平比较高。比如厦门的房价一直都跟广州、杭州处于同一水平；再比如，在福建南部的山区小镇——安溪县龙门镇，目前房价已达七八千元，超过了中西部不少县城。

与福建相比，常住人口位居全国第六( 7520万人)、经济总量位居全国第九的河北，前三季房地产开发投资仅3400亿元，排在福建之后，位居全国第十。常住人口位居全国第七(6860万人)、经济总量位居全国第八的湖南，房地产开发投资额位居全国第十二，其主要原因就是湖南的房价整体水平比较低。

表2：2018年各省份人口及变化(单位：万人)

从房地产开发投资增速来看，有14个省份超过了10.5%的全国水平。其中，增长最快的几个省份都来自西南地区。比如西藏高达40.9%，云南高达29.7%，广西28.7%，贵州26.9%。

西藏增速高，有基数较小的因素。云南、广西、贵州这三个西南省份的增速快，有不少共同点。这三个省份人口总规模都在四五千万人之间。同时，这几个省份山地多、平地少，原有的交通颇为不便，属于我国经济发展较为滞后的地区之一，工业化、城镇化、教育医疗文化等社会公共服务的发展水平都较低，总体上看，正处于快速工业化的阶段。

云南省2018年的统计公报显示，2018年全年云南全省生产总值(GDP)17881.12亿元，全省人均生产总值37136元，仅为全国平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5万人，全省城镇化率达47.81%，比全国平均水平低了11.77个百分点。

贵州省统计局的数据显示，2018年年末该省常住人口 3600 万人，比上年末增加 20 万人。 其中城镇常住人口 1710.72 万人，占年末常住人口的比重为 47.52%，比上年末提高 1.50 个百分点。

不过，工业化、城镇化率较低，意味着发展空间也较大，尤其是在近几年交通条件大幅度改善后，工业化和城镇化开始提速。

总体上看，西南地区山多地少，人口较多，城镇化率较低，未来随着大学教育的普及，大学生毕业后留在城市的比例将占据绝大部分，因此，这一区域的经济发展和城镇化水平的步伐将明显加快，而这也是各大房地产开发企业布局的重点所在。

相比西南地区，在榜尾端，有三个省份的房地产开发投资增速为负增长，其中最低的海南为-28.1%。这里面的一大因素在于，2018年以来，海南坚决减少对房地产的依赖度，多次出台严厉的调控措施。前三季度，全省房屋销售面积为584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额为928.92亿元，同比下降44.6%。

海南省统计局分析，前三季度，海南房地产开发投资占固定资产投资比重不断降低，经济对房地产业的依赖进一步减弱。投资结构更趋优化，投资进一步向电力、商务、教育、科研等短板领域以及重点产业倾斜。

表3：2019年前三季度房地产开发投资额及增速

业内分析人士表示，今年以来，房地产投资增速总体上呈现出下降趋势。投资下行的的原因主要体现在土地投资急剧地负增长。而另一方面，房企资产负债率急剧上升，在第四季度房地产投资可能会下降。