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网络综合
2019-11-18 16:07
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进入11月份，留给房企“抢收”的时间不多了。
今年下半年，多数房企以价换量，头部房企碧桂园、恒大、万科、融创、绿地无不在漫长的促销中度过。
恒大是今年“抢收大军”中的“急先锋”，从8月起，恒大就开始拉开下半年的“全员营销”的帷幕。通过降价、员工卖房、增加供应量等方式，“抢收”两个月，恒大成绩斐然，相比于7月、8月的400多亿元销售额，9月恒大合同销售额约为831.1亿元，环比增长约73.8%，同比增长约31.9%；10月份更是达到903亿元，前10个月实现合同销售额达5434.8亿元，完成年度目标任务的90.58%，离6000亿元仅一步之遥。如果再加上春节后三个月的小阳春促销，这家中国房地产市场上的龙头企业，今年过去的10个月中促销的时间超过6个月。
“佛系”如融创，在上半年销售金额2141.6亿元、目标完成率仅为38.94%的情况下，也在七月份开启“全员营销”，并开出销售额2%的高额提成激励。以融创全年5500亿元的销售目标来算，要完成任务下半年月均销售额至少达到560亿元。截至10月底，融创录得4337亿元的销售额，离全年目标还有1163亿元的缺口。
在年度目标刺激和资金面收紧的双重压力下，不少房企祭出“员工买房”的险招冲业绩，10月份融创天津公司的资源“换仓”计划和绿地湖南事业部要求部门内所有员工在月底前自购或推荐他人购买一套绿地湖南的房产，引发舆论关注。
今年的目标能完成吗?
从目前情况看，要完成目标，至少要考虑三个因素。
首先是未来两个月的存货数量。能不能及时加速推货入市，保持、甚至是升级当前“两高一低”营销策略，积极推盘去化、冲刺全年目标。
其次是返乡置业潮。每年年底，各大房企都将营销重点放在返乡置业潮上，这个影响主要在低线城市，尤其是小县城。但今年有一个问题，那就是棚改货币化安置的退潮，这一部分的市场购买力要打折扣。以去年为例，春节房产市场转淡，三四线城市返乡置业潮爽约，部分城市成交量同比跌幅超70%。而今年在各地落实“因城施策、分类指导”的调控政策影响下，三四线城市房地产市场逐渐趋于理性。
三是要考虑政策情况。根据中原地产研究中心统计数据显示，从房地产调控的政策密集程度看，2019年前10个月合计的482次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。仅10月份，房地产调控高达67次。政策继续保持双向作用，即楼市趋寒时，适当放松；楼市过热，及时降温。
政策对楼市的影响几乎立竿见影，不过今年的调控主要集中在人才、公积金和租赁等市场。从全国范围内看，人才与购房挂钩政策已经是2019年楼市政策的最大特点，这也是各个城市抢人政策的最主要手段，一定程度上对冲了限购带来的负面影响，让西安、郑州、武汉、南京这样的强二线城市有了更大的潜力。
2019年至今，全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。
综合上述三个因素来看，增加市场供应量和加大促销吸引返乡置业群体都在开发商掌握之中，政策则是市场最大的变量。考虑到房企在业绩压力下的促销力度持续加码，市场供应量或将迎来一波放量增长，未来两个月在政策未有大幅度变动的情况下，成交有望继续保持增长。
不过由于房企“二八效应”的继续放大，市场增量仍将绝大部分被规模房企锁定。
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