长租公寓冰火两重天，上市能否改写命运？

在买房遇冷、租房逐渐成为趋势的大背景下，长租公寓一度被看作是风口上的行业。入局者将盈利的希望寄托于规模化效应，但盲目追求覆盖率又让长租公寓服务商陷入泥潭：房屋高收低租、装修成本只增不降等问题使得企业大幅亏损，同时带来了巨大的资金压力。

近期，青客和蛋壳相继赴美IPO，但问题在于，上市真能帮助长租公寓改写命运吗？

2018年，蛋壳公寓取得“租金+服务费”总收入为26.75亿元，而青客公寓由于规模不及蛋壳，2018财年（2017年9月-2018年9月）营业收入仅为7.97亿元。当然，两者之间相差了30万套房源。

蛋壳的扩张要比青客猛烈很多。截至2019年9月30日，该公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都等13地市场，共运营房源超过40万间，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

相比之下，青客的推进速度要缓慢一些。截至2019年6月，青客公寓在北京、上海等地共拥有10万套房源。从2012年至2018年复合增长率为114.4%。

规模的扩张也加剧了长租公寓租金倒挂的问题。无论是蛋壳还是青客，在营收增长的同时，公司亏损的问题也越来越大。

蛋壳公寓招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元，2019年前9个月净亏损25.16亿元。与蛋壳一样，青客公寓也已经连续亏损三年，累计亏损超11亿元。而造成这种情况的原因，就在于长租公寓背后高昂的租金成本和一系列经营成本。

财报数据显示，2018年蛋壳租金成本为21.72亿元，包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿，合计占收入比重达145.7%。青客的租金成本为6.65亿元，其他经营成本及费用为6.52亿元，合计成本占比为165.2%。

而为了进一步扩大市场占有率、获得定价权，蛋壳、青客还在不断提高旗下运营房源数量。这意味着两大长租公寓服务商还需要引入大笔资金。

就蛋壳而言，成立仅4年已经经历了7轮融资，明星机构纷至沓来，包括战略投资者TigerGlobalManagement、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本，融资金额约8.8亿人民币。就在本次提交招股书之前，蛋壳刚刚完成了D轮1.9亿美元融资，投资方为CMC资本和春华资本。

但这仍不能满足长租公寓对资金的需求。仍以蛋壳为例，自2017年开始，蛋壳公寓前后共获得融资金额约达60多亿人民币，三年下来亏损40亿左右。

当前账面显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币，但其中1.9亿美元D轮融资是最近才完成的。也就是说，在这之前蛋壳的账面现金流更少。

而长租公寓平台内部的资金链问题也越来越严重。

从事房地产服务的房东东网站根据媒体公开信息统计，截至目前，全国出现严重经营问题的公寓已达38家，其中有28家资金链断裂。

尤其是今年下半年，公寓爆雷数量骤增，杭州鼎家公寓、上海爱公寓、苏州乐栈公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂。在扩张的压力下，过分依赖“租金贷”融资已经是行业内的普遍现象。长租公寓通过租金让利等方式，引导租客使用消费贷分期付房租，一次收回全年租金。

这样做的好处是，平台在扣除按期向房主付出的房租后，可以积攒下很大一部分资金用于规模扩张。对于追求规模快速扩张的平台来说，这是一个重要的资金来源。但对于整个市场来说，此举存在很大的隐患。

一旦平台资金周转出现问题，就会面临无法向房主续租的问题，最后可能导致的结果就是平台跑路、房主收房，而租客在没有房住的情况下还要支付消费贷款。

由于受爆雷、跑路事件的影响，此前政策鼓励的住房租赁专项债券也随之遇冷。2018年，在政策的推动下，房企专项债券的申请迎来窗口期，多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金。然而进入下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如花样年、中城联盟等企业的住房租赁专项公司债券均遭终止。值得注意的是，在扩大规模的同时，长租公寓运营商还需要关注空置率问题。

房屋空置是造成长租公寓服务商亏损的又一原因。财报数据显示，在截至2019年6月30日的9个月内，青客的入住率从去年同期的91.7%下降至90.6%；在2017年、2018年以及2019年前9个月，蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%。

一方面急需资金扩大市场份额，另一方面几个重要的资金来源均受到阻碍，上市看上去成了长租公寓续命的新希望。不过在二级市场，缺乏好的商业化模式一样会被诟病。

上市只能给平台带来一时的救援，能不能获得市场的最终认可，是蛋壳、青客等公司接下来要面对的挑战。