全国商品住宅供需失衡,房企打响TOP10之争

房地产市场持续降温，部分城市供求关系失衡，下调压力逐渐加剧。从目前来看，2019年住宅供给量整体小于需求，而随着全国市场进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求。

从全国全国33个热点城市的住宅库存来看，今年前三季度，这些城市的商品住宅库存和平均去化周期的走势均有缓慢上行的趋势。虽然总体仍然处在合理的区间，但是分化迹象明显。尤其是与2015年房地产市场高库存时期相比，部分城市当前去化状况堪忧。

其中，作为高库存城市的代表之一，截至三季度末，厦门的去化周期是16个月；去化周期最短是苏州，三季度末的去化周期仅为4个月。另外，滁州2019年9月底库存达到531.0万平方米，基本回到2015年初的库存水平；湖州9月底库存581.5万平方米，比2015年初增加近2倍。

事实上，不仅仅是三四线城市，作为一线城市当中的北京商品房库存也在上涨。中原地产研究中心近日的统计数据显示，截至11月上旬，北京商品住宅库存已经高达7.28万套，这一数据是2011年8万套库存之后连续8年以来的最高点。

数据显示，2019年，北京、天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市商品住宅均供大于求。除了乌鲁木齐和岳阳以外，排名靠前的城市主要为一线城市或热点二线城市，同时也是2019年整体市场表现相对较弱的城市。此外，呼和浩特、大连、昆明、沈阳和北海等城市供小于求，这些城市主要是2019年楼市表现较好的弱二线和三线城市。

由于城市供求失衡，房企们抢占市场争夺战也越加激烈。

碧万恒三家之中，万科是“稳健增长”的代名词。万科的销售额增长是“匀速运动”，没有爆发式增长，与市场整体表现总体上保持一致。

2019年9月，在万科南方区域媒体交流会上，万科董事会主席郁亮认为今年9月的销售成色不足，“金九”不一定有了，而这一预判最终被万科的销售数据证实。

2019年9月，万科的合约销售金额约492.9亿元，，同比增长约13.52%；合约销售面积约320.7万平方米，同比增长约6.02%；到2019年10月，万科的合同销售额还出现了同比下滑。

万科公告显示，2019年10月，万科单月实现合同销售金额为433.8亿元，同比下滑19.8%；合同销售面积341.3万平方米；实现合同销售面积271.3万平方米，同比下滑20.5%。

而在万科错失“金九银十”的时候，恒 大开始奋力追赶。今年9月，恒大连同其附属公司实现合约销售金额约831.1亿元，较上月增长约73.8%，较去年同期增长约31.9%，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。

就在外界以为这是恒大的顶峰时，其又一次刷新纪录。2019年11月4日，恒大公告称，集团物业于2019年10月的合约销售金额约为人民币903.0亿元，较上月增长约8.7%，较去年同期增长约70.2%，继上月之后再度刷新本集团单月合约销售金额的历史记录。

市场分析认为，近年楼市持续盘整，恒大业绩大增反映了其高品质、高性价比的产品具有强大的竞争力。同时，恒 大在“金九银十”期间实施全员营销，成效显著，推动了业绩不断增长。

相较之下，万科的促销动作没有恒大积极。从销售均价可以清晰地看出两者的营销策略差异，恒大2019年10月的销售均价为9336元/平方米，去年同期则为10524元/平方米；万科今年10月则为15989.7元/平方米，去年同期则为15842.4元/平方米，同比略涨。

万科并没有对外公布销售目标，而是更注重回款。据万科今年的回款目标是6000亿元，相比去年的6300亿元有所下降；恒大今年的销售目标则为6000亿元，以恒大时常超额完成销售目标的进度来看，今年的亚军争夺战依旧充满悬念。

TOP10最后一席属于谁?

龙湖、华润和世茂，是频繁与“前十”联系起来的房企。华润置地的管理层曾经多次公开表示，“保住前十”是力所能及的事情，但从今年前10个月的情况来看，华润置地守住前十依旧面临挑战。

世茂这家新科“并购王”，也是今年第十名的有力争夺者，也有着“重回前十”的野心。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在业绩会上说：“去年是11名，还能不能往上走，我相信应该能吧。”

至于龙湖，这是一家在融资方面表现优秀但在规模发展上相对佛系的房企，这几年始终在第十名左右徘徊。2018年，在克而瑞榜单上，龙湖位列第10，销售额为2006.7亿元，与第9名的华润置地相差99.3亿元；领先第11名的世茂301.7亿元。

但从去年开始，龙湖、华润和世茂的座次就十分接近，不同的是，今年前10个月三者的差距已十分微小。龙湖今年前10个月的销售额是2016.2亿元，位列第九；仅领先华润14.2亿元、比世茂高了43.9亿元。

3家房企的销售额如此接近，不到最后一刻，座次之间的轮换也依然没有定论。但可以肯定的是，即使是表现佛系的龙湖、向来稳健的华润，其实都在暗暗发力以求保住理想的座次。

没有人愿意掉队，尤其是在全行业认识到房地产行业已经到了天花板的时候，头部房企只要松懈一点，存量就会被其他房企吃掉，不仅是它们在发力，TOP20乃至TOP30的房企，又有谁没有跑进TOP10的野心?