5年期LPR利率首降，对房企有何影响？

　　11月19日，央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上部署下一步货币信贷工作时强调，要发挥好LPR对贷款利率的引导作用，推动金融机构真正参考LPR利率定价，促进实际贷款利率下行。

   隔天（11月20日），贷款市场报价利率(LPR)改革后迎来第四次报价。

　　据央行官网消息，LPR利率最新报价为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%。此前于10月21日公布的1年期LPR利率为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。两品种LPR均较上次报价下调5个基点，且5年期以上为新LPR亮相以来的首次下调。

　　实际上，为推动银行贷款利率下行，本月以来，央行先后下调MLF和逆回购利率各5个基点，旨在降低银行资金成本，从而引导银行降低LPR报价。当前，1年期LPR已较同期限贷款基准利率低20个基点。本轮LPR下调，是央行近期一系列逆周期调控动作的延续，将利于新发放贷款的实际利率继续下降，以促进经济运行在合理区间。

　　值得一提的是，最新LPR报价中，5年期以上LPR为4.8%，较上次下调5个基点，并且为新LPR亮相以来首次下调。因五年以上贷款大部分是房贷，其利率下调颇受市场关注，也给部分银行的房贷利率留下了调整空间。

　　根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式对全国统计的64个城市进行房贷成本测算：11月份，统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元减少了31元；二套房的月供额为5947元，相比10月份减少了32元，具有积极的降低负担的效应。

　　中国民生银行首席研究员温彬表示，此次下调有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下有利于房地产市场保持平稳发展。

　　不过，虽然LPR每月更新，但按照银行房贷合同，房贷客户的利率不会每个月都随之变动。

　　自LPR新规执行后，多家银行已经改变了房贷利率重定价的周期。从北京市场了解到，目前不同银行对重定价周期出现了三种不同规定。

　　比如，民生银行和兴业银行等银行个人房贷合同期满12个月重定价。工行的重定价周期至少一年。举例来说，某客户今年10月20日签订的首套房贷合同，享受的房贷利率是LPR+55个基点，要到明年的10月20日银行才会重新确定该客户享受的房贷利率。

　　也有银行在新规执行后，依然是每年1月1日按照当时的LPR重新定价，客户需要在每年1月份注意自己月供的变化。还有银行表示，究竟是每年1月1日调整，还是以合同签订日期满年调整，客户可以与银行协商后确定。

　　此外，多家银行表示，重定价时，合同签订时的加点数不变，新的利率会以重定价日期最近的LPR利率为准加上加点数确定。

　　事实上，自推动贷款利率市场化以来，LPR逐渐成为新增贷款定价基准。随着MLF利率、央行逆回购利率的接连下调，以及此番LPR的跟进，市场有观点认为，新一轮降息周期可能已经开启。

　　虽然为降低融资成本，未来公开市场操作利率、LPR仍可能碎步下行，但目前出现大幅降息的可能性仍较小。在联讯证券首席经济学家李奇霖看来，在降成本稳增长真正出效果之前，公开市场操作利率可能还会有若干次调降，但调降幅度可能会相对有限。

　　那么这对房企影响几何?

　　对于房地产行业，此次报价对后续市场将带来何种影响?多位专家认为，5年期以上LPR首次下调并不意味着房地产政策有所调整，其下调更多仍是受MLF利率下调使得银行资金成本下降影响，房地产行业从中获益有限。

　　央行此前公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。央行2019年三季度中国货币政策执行报告也强调，将按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。