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网络综合
2019-11-25 14:51
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房企不仅将销售冲刺提前，拿地计划也提前了。今年上半年大部分房企已开启土地储备大幕。
房企不仅将销售冲刺提前，拿地计划也提前了。今年上半年大部分房企已开启土地储备大幕。
截至2019年10月1日，非一线城市的土地流拍率降为0；2018年同期的土地市场流拍率也是0，值得关注的是，在非一线城市，今年9月的土地供应面积为136万平方米，相比8月供应量182万平方米有明显下降，而去年9月的土地供应面积，不如今年同期多，但比去年8月的供应量却略有增加。一名业内人士指出，这表明今年土地市场回归理性，房企投资意愿增强。
对于这一土地市场的变化，分析师傲视：首先，从房企融资角度看，规模减半，短期看企业偿债风险相应减少，进入11月后，政策面依然收紧，行业不会有大改观，11、12月销售回款压力很大。其次，从房企阵营转变来看，可以看出年底这波资金的流向逻辑，站在千亿房企队列中间位置，如排名前11-25左右的房企增速很大，11、12月仍是这类房企的增长重点期。此外，排名前30-50左右的房企下半年融资压力非常大，在销售端与拿地端的推进比较激进，这类房企今年1-10月销售增长同比增速25%，预计今年11、12月能保持这一增长水平。
整体而言，临近年底，头部房企投资保守，中型房企比较激进，中小型房企进入千亿销售目标的新增长周期时，加速投资、开发、转让，去地产化进入多元产业模式。
土地市场是行业风向标，尽管非一线城市的土地市场保持热度，但一线城市周边项目却早已开始降价促销。
三四线及以下城市是土地流拍集中地，从2019年土地流拍数量来看，排名靠前的城市为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企意愿度低，市场趋冷，是这类城市土地降温的重要因素。房企从中小城市撤离的速度也在加快。
房企回归一二线已是事实。深圳、北京土拍市场今年都面临过火热局面，一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能。
11月21日落幕的深圳土拍，推出6幅限价宅地，以14家房企到场、成交总价127.51亿元告终。深圳相比北京更为特殊，6月深圳几块宅地的出让，具有明显的“吸睛”效果。同时一线城市土地流拍率也在持续走低，1-5月甚至无土地流拍，二线城市中合肥、宁波等城市也是频频引发关注。
目前依然有房企在激进拿地，尤其在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群更明显。由于这些房企重金布局的区域，多在有强大购房需求支撑的城市，项目抗风险力相对较强，但值得注意的是，如果自身持有的高价地块占比过高，未来风险亦不容忽视。
因此头部企业在这段时间暂停拿地，规避风险。一方面是2016-2017年的地王项目在很多城市面临销售困局，另一方面，负债率过高的房企今年被动减少甚至暂停拿地，土地溢价率持续走低。
随着大批房企重仓长三角，也让区域内的市场竞争激烈，房企大手笔布局带来的隐忧不容忽视。
在长三角一体化发展中，涉及26个城市，除了龙头上海，南京、杭州等城市也是核心力量。长三角地区早已成为众多房企抢占的高地。碧桂园、融创中国、绿地控股、保利发展、万科地产等千亿房企，在长三角区域的货值储备均达到千亿之上。处于规模增长周期的房企如中骏、大发、中梁、宝龙等也在加码土地储备。
一名房企市场研究人士认为，今年流拍率趋势和去年差不多，与土地底价有关。年底流拍率下降，同比的话，是因为供给量下降很多；环比的话，今年行情不好，加上信托被卡死，房企融资困难，地方政府知道卖地不容易，所以一般招拍挂上市前都会找好买家接盘，“没有找好就不挂”。这名人士还指出，年底这波拿地潮中，有钱的房企不多，处于规模增长周期的房企更看重这次机会。主要是前十月销售回款好，但这一趋势能否延续还看明年市场环境。
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