福晟遭遇滑铁卢，大房企也深陷泥潭

2019年以来，数百家迷你房企的破产重组，并没有引起行业反思，唯有规模型企业的倒下，才足以形成警示。

市场消息显示，福晟集团(下称“福晟”)把自己的项目摆上货架寻求买家，而接盘企业分别是世茂房地产(00813.HK，下称“世茂”)。

虽交易均未最终落实，但各方求证结果显示，福晟公司确实急需资金纾困。回顾福晟近年的市场表现，均曾因急速扩张一时风光无两，而这让如今的滑铁卢更令人唏嘘。

过去一年，福晟过的异常艰难。这家发迹于福州的房企，曾在2016、2017年疯狂拿地，通过收并购形式介入大量旧改项目，称其货值超过8000亿。

2018年福晟高调对外公布地产目标：2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并在2020年进入行业前30名。不过，受制于较高的负债和难以处理的收并购问题，福晟集团大量项目迟迟无法入市，资金状况日趋严峻。

过去几月，福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数超过30次。其中，北京市第三中级人民法院冻结福建钱隆津晟投资有限公司2000万元股，福建思华投资有限公司400万元股权，福建隆顺祥投资有限公司3亿元股权。

在福晟最艰难的时候，即便是每个月发工资，都需要福晟总裁童文涛去银行面前沟通，才得以保证每个月工资的日常发放。这位有着银行背景的总裁，从一开始来到福晟，便是把主要精力放在资金问题上。

时至年底，福晟的接盘侠世茂总算出现。目前世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司已经与福晟签署地产业务股权收购框架协议。12月7日，世茂尽调团队已经进驻福晟。

按照目前的初步规划，世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4：3：3，收购完成后，由世茂操盘。受到该收购的影响，12月17日，福晟集团下属上市平台福晟国际(00627.HK)盘中上涨超过30%。

一位闽系地产公司高层表示，“福晟的滑铁卢基本来自几个原因，第一是拿错地，大量的收并购项目实际上有很多法务、债务问题，最终项目无法按时入市，项目周转速度过慢;第二是踩错周期，福晟加杠杆的时间比其他闽系晚了1-2年，当其他公司开始控制财务杠杆的时候，福晟已经来不及收住。”

很多中型房企面临困局的背后，实际上折射出地产公司销售“虚高”，泡沫不断被刺破。

过去几年，由于融资对规模的需求，很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模，大量千亿房企涌现，不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。

今年同样异常困难的泰禾集团(000732.SZ，下称“泰禾”)也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告，2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期，各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为：400亿元、1007亿元、1303亿元。

因此，泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑，比如截至2019年前三季度，泰禾预收账款545亿元，即便全部进行结转，也无法达到上述机构统计的数据。

泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示：“销售额并非是交易所强制要求的披露信息，我们也并没有刻意隐去，未来我们也会选择公开和公布销售额。”

“从今年的销售完成情况看，大部分公司都没有完成年初内部制定的指标，甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴，一片繁华之后，实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。

受到市场环境收缩影响，行业洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

“房地产已经不是黄金、白银时代，而是进入风险投资时代，行业风险和机会并存。”绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。

可以说，中国房地产行业已经告别过去资金推动时代，内生驱动时代已然来临，而这一切将进一步考验每个公司管理智慧。无论企业抑或是购房者，“撑死胆大者”的局面，已然远去。

接近年末，尽管不少地方花式放松楼市调控，但房企间紧绷地神经却未能放松，接连两家中型房企的轰然倒下，或多或少让一些同行兔死狐悲。毕竟，上一轮扩张周期中极力放大杠杆疯狂扩张者还有很多，如今深陷资金和债务困境者也并不少。谁也不从知晓，下一个倒下的会是谁!