世茂房地产跻身TOP10，”乘胜追击”拟分拆物管IPO

2019年，在国内房地产开发企业备受政策、监管及融资的三重压力环境下，世茂房地产这匹“黑马”跑得有点快。而刚迈过2020年的门槛，就有世茂房地产(00813-HK)正考虑分拆物业管理业务赴港上市消息传出，预计将集资5亿至6亿美元（约合港币39亿至47亿元）。其实早在2019年中期业绩会上，公司总裁许世坛就曾表示2021年考虑分拆酒店和物业上市。如此看来，世茂房地产似乎将计划提前了一年。

截至2019年6月30日，世茂土地资源储备已遍布全国101个城市，运营及在建项目301个，权益前土储面积约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。平均土地成本则低至每平方米5446元。新增土储面积中，有900万平方米以收并购方式获取，其货值达到1800亿元，占新增货值比约70%，主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市。

2019年12月世茂房地产披露营运数据（未经审核）显示，今年全年实现合约销售额2,600.7亿元（单位人民币，下同），同比增长48%；实现合约销售总面积14,656,242平方米，同比增长37%。

相较于世茂房地产高达48%的2019年合约销售额增速，龙头万科的增速仅为3.94%；融创中国虽增长亮眼，增速也仅达到21%。依此，在克尔瑞公布的2019年中国房地产企业销售排行榜中，世茂房地产重新迈入TOP10阵营，位居行业第九。相较于2018年第十一位的排名，连进两名。在TOP10中，若按年初定下销售目标的完成度来看，世茂房地产以124%的完成率，居于TOP10房企首位。

世茂房地产合约销售额和合约销售面积快速增长，这为公司物业业务未来的在管面积增加奠定基础。那么，现在世茂房地产的物业业务究竟发展如何呢？

从该公司2019年中报披露信息来看，期内公司总收入565.6亿元，同比增长32.9%，其中物业管理及其他收入为16.1亿元，同比增速高达207.4%，而其他三项分部如物业销售、酒店销售、商业运营收入同比增速分别为30.9%、13.2%、46.1%。物业管理及其他的收入增速遥遥领先于其他分部，或许这也能反映出世茂房地产分拆物管业务上市已经是箭在弦上，不得不发。

再从世茂房地产近年业绩变化来看，经过2015及2016年的缓慢增长之后，2017及2018年收入及利润获得快速增长。2017年及2018年的收入增速分别为18.8%及21.4%；2017及2018年的利润增速分别为40.7%及16.5%。包括毛利率水平在2016年触底27.6%之后，于2017及2018年分别反弹至30.4%及31.5%。

可是如此收入及利润的快速双增长在2019年国内房地产行业重压下遇到了挑战。据该公司9月营运数据（未经审核）披露，在2019年前三季度实现合约销售额1,739.9亿元，合约销售总面积9,701,627平方米，同比分别增长44%及32%。当同期公司营业收入仅同比增长4.8%至150.7亿元，而归属股东净利润同比增长4.4%至15.5亿元。合约销售额的高增长并不能掩盖公司收入及利润增速的快速下滑。就房地产开发与物管业务此消彼长的行业前景来说，分拆物管业务上市不仅犹如许世坛早先所言有利于提高公司整体估值，同时这也是未来的优质资产，独立上市融资可以帮助其在全国物管市场攻城掠地。

据中指院披露，我国物管百强企业的平均在管面积由2014年的约1750万平方米增长至2018年的3710万平方米，年复合增长率达到20.7%。物管百强企业的平均收入由2014年的约4.25亿元增长至2018年的8.86亿元，年复合增长率为20.2%。

按在管物业的类型分类，住宅类物业占比高居首位。但物管公司也在积极寻求多样化发展。世茂房地产的酒店及营运服务业务可能是未来物管业务多样化收入的重要来源，同时他们还有一个优势就是较住宅物管来说，拥有更高的毛利率表现。

市场总是习惯奖励先行者，惩罚落后者。2015至2018年全国在管物业建筑面积由175亿平方米提升至211亿平方米，物管百强企业获得更快的增长速度。物管百强企业的市占率由2015年的28.4%提升至2018年的38.9%。在这激流勇进的市场中，不进则退，成功上市的物管公司拥有的资金优势更利于其快速扩张。

这样看来，世茂房地产比预提早进行上市计划并不意外，因为在他身后仍将有更多的物管公司前仆后继。