2020年第一场房地产并购，福晟集团失蹄千亿途

2020年的第一场并购，来得比以往任何时候都早一些，也猛一些。

1月13日下午，世茂集团、福晟集团联手对外宣布全方位进行战略合作。双方成立了“世茂福晟”平台，由世茂海峡发展公司(下称“世茂海峡”)董事长兼执行总裁吕翼担任总裁。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛认为战略合作会有1+1>2的效果。世茂的强项在于融资能力，操盘能力和施工管理等。福晟集团的优势则在于项目储备。

据透露，今后双方涉及合作的项目品牌输出一律用“世茂福晟”，合作内容涵盖所有项目。许世坛指出，目前世茂主要通过代建、品牌输出等方式介入福晟日常运营，包括对项目进行债权重组。

对于世茂而言，2020年销售体量会增加300亿。此外，战略合作协议签署后，福晟集团旗下福建六建集团有限公司或成世茂子公司。世茂欲借此打通上下游产业链，构建新常态下的“地产合作生态圈”。

作为闽系房企巨头之一的福晟为何会走上被并购之路？

福晟在业界暴得大名始于2015年，那一年，潘伟明成立了10支飞虎队：8个区域大队加机动大队和支援大队，潘伟明亲任飞虎总队的司令员。

飞虎队的使命只有一个：并购拿地，拼命拿地。在随后2年多时间里，福晟飞虎队共签下107个项目，总建筑面积达5500万㎡，项目货值达8100亿元。为了尽快消化土储，福晟想学碧桂园高周转模式，搞3691原则：拿到地后3个月开工，6个月销售，9个月封顶，一年现金流回正。

然而，在净地上搞高周转则可，在债股权关系十分复杂的并购地块上，高周转失灵。相比于几年翻几番的土储增长，福晟的销售额增长乏力，实际结算额则更少。并购耗费的大量资金压得福晟喘不过气来，截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。

福晟地产业务的利润率则越来越低，从2016年的7.17%下降到3.22%，尚不够覆盖公司的发债成本。

2019年9月，潘伟明的儿子潘浩然接受了潘伟明夫妇在福晟国际中的所有股权，并接班成为董事会主席，不料一个月之后，福晟国际股价跌去七成，目前其市值已从高峰时的200亿跌至不到20亿港元。

2019年11月至今，福晟集团旗下有4家子公司股权遭冻结，累计涉及股权8400万元。福晟旗下的六建集团因未按时履行法律义务而被法院强制执行的案件已经有6起了，涉及西安、宁德、泉州、天津、龙岩等5个城市。

一位闽系房企高管称，福晟前期并购拿地之时急需资金，很多都是在福建当地民间集资。

福晟国际在资产市场崩盘后，紧接着福晟集团大厦将倾。高管出走、裁员不断、资金不抵短债、旗下子公司股权被冻结……几年前一骑绝尘的地产黑马在楼市寒冬中马革裹尸。潘伟明曾经常挂口头的一句话是：“什么小而美，小就没了。”因此他拼命地想做大，然而没想到的是，还没大呢，就快没了。

此时，同为福建企业的世茂出来捡漏了。

据知情人士透露，世茂福晟将成为世茂海峡旗下四个平台公司之一，办公地点设在福晟集团总部；另外三个平台公司分别为厦门运营中心、湾区运营中心与城市更新平台。世茂福晟平台各个职能部门对接将于这个周末进行。

许世坛分析认为，2019年对中国房地产来说还是蛮难的一年，“很难”已经变成一个大家的共识。当然它从销售总量来说还是增加到16万亿，也是历史最高，但供应量还是增长比较多。所以实际上开发商可能也面临库存的压力，面临利润进一步收缩的压力。以前中国的地产可能是“大鱼吃小鱼”，下一步实际上是“大鱼吃大鱼”，甚至是整合的时代。

许世坛表示：“2019年世茂增长得比较快，因为对比行业前十来说，世茂基数小一点，所以快一点也是对的。我们今年做了很多平台整合，但没觉得这是一个收购，比方说跟泰禾也好，跟粤泰也好。而且我们双方还持有股份，世茂来操盘、入账，只是会占比较大的股份。”

许世坛重点介绍了世茂海峡，这家子公司在2019年首次突破900亿销售，并在运营方式上作了很多探索，比如整合大湾区资源。目前，世茂海峡在大福州是销售第一名；而在福州市中心，2019年福晟实现了在福州的权益和操盘金额第一、面积销冠。许世坛的愿景是，两家整合之后将会做强做大世茂福晟这一新平台。

根据吕翼的说法，下一步世茂会对福晟原来的架构进行比较大的改革，整体基调是积极向上、精简、提升股东效益的。比如，原来人员比较多，下一步要降低一点；原来各方面的费用比较宽裕，现在可能会更紧一点。诸如此类，通过内部成本管控等手段，世茂福晟平台会用比较极致的管理方式来提升利润。

许世坛表示，尽调完成之后会发布公告披露详情，并对外界高度关注的几个问题一一作了解答：首先，合作是全方位的合作，包括房地产开发、建筑施工、物业经营等领域，福晟在旧改方面有很多资源，包括在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有的丰富旧改项目及城市更新项目；第二，股权合作以世茂和福晟为主，世茂操盘，金融机构提供相应支持，做完尽调之后双方都会公告详情。由于合作还在前期阶段，许世坛认为现阶段能对外透露的不多，但是会“尽快做品牌输出，尽快做销售”。

可以肯定的是，福晟集团手握近4000亿旧改资产，这远大于其具备预售条件的千亿市值资产。许世坛也坦陈世茂自身有旧改短板，但有信心做好旧改。以广州收购的天越项目为例，世茂天越项目经过4个月时间的改造，达成了项目的全面提升，不仅打破该区域长年无新房的局面，还打造了广州首个阿里云智慧社区。最终项目实现较周边楼盘60%-100%的高溢价，单价破10万。

许世坛说，“福晟有几千亿的旧改资产，这个利润是很高的，旧改也是世茂最弱的。举个例子，世茂有一万多亿的土地储备，如果在全国前十的开发商里，应该也是差不多排第7、第8。但是如果说旧改，我们可能要排到20名以后，我们自己的旧改我匡算了一下应该在1000亿以内，但是如果加上福晟4000亿，我们可能就前5、前6名，我们就会在这一块补了一个很大的短板。”

对于外界质疑世贸是否“吃下”福晟的误读，许世坛解释了三个原因：第一，世茂并不会给出巨额并购款项，实际上福晟手中确实有1000多亿具备销售条件的存货，还有300多亿商业资产；第二，福晟面临的是短期流动性问题，需要把短期的钱换成长期的债，世茂会配合金融机构一起做这个事情；第三，世茂福晟今年销售指标是300亿，比福晟之前的销售目标少一点，“我们希望(千亿货值)可以分四年来买，不要太快。”许世坛与福晟集团董事长潘伟明均表达了要做利润提升的期望。

据透露，东方资产、信达资产等金融机构对世茂此次入场尽调提供了支持。世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸强调，为了帮助福晟度过目前暂时的困难，尽快恢复运营，世茂财务团队将会同福晟财务团队做债务重组。具体而言，债务重组主要依靠世茂的资源，结合项目的实际情况，通过福晟后期的经营逐渐具备清偿能力。