疫情加大市场下行压力，房企忙发短期债补充现金流

2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP增速正式进入了“6”时代。今年1月中美第一阶段协议顺利签署， 短期提振了市场信心，但现阶段新疫情爆发，餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响，制造业、基建等投资也受到了波及，进一步加大了经济下行压力，经济短期企稳时间将延后。

商业地产、住宅市场客流骤然减少，房企直面资金流压力。房地产市场需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存下调压力。相比住宅市场，商业地产面临的短期资金压力更大。据商务部监测，2019年春节假期(2019年2月4日至10日)，全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元，2020受疫情影响，零售、餐饮业的春节档遭遇“寒冬”。

中商数据保守估计，春节期间餐饮(重创八成)、零售(损失五成)、休闲娱乐(几近全损)的损失预测高达5000亿元以上，购物中心业营业额整体损失估算达到八成以上。

值得关注的是，据公开信息显示，2020年房地产行业需偿还债券总额为7598亿，1-6月份有3000多亿，与2019年相比是持平的，但是去年下半年以来融资持续收紧，叠加今年年初疫情的影响，房企中很多民营企业短期的现金流会受到明显影响，从现在债务的成本以及负债率来看，还是属于可控的状态，但随着时间的推移可能会出现变化。

此外，目前资本市场波动较大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面积下降，会影响整体业绩表现，对股价带来压力，对有大量股权质押的企业也会带来挑战;当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金问题。

为了支持房地产企业平稳发展，截至2月14日，包括无锡、西安、上海、南昌、浙江、南京等国内至少10个省市相继出台了扶持政策。

那么，对于疫情带来的巨大市场冲击，广大房企又将如何应对?

在开复工延迟、线下销售停摆的这段时间里，房企在积极开展线上销售的同时，也在融资端忙着为现金流寻求新的入口。

据不完全统计，从2月6日至今，16家房企抛出总计555亿元的境内外融资方案，其中境外融资规模为29亿美元。

业内人士表示，目前房企加快发短期债节奏、扩大融资规模，是应对疫情的必然选择。

自春节以来，至少有建业地产、合生创展、中梁控股集团等多家房企发行了一年期内美元债，发行总额近18亿美元。以新力控股为例，2月12日，新力控股与中银国际杠杆及结构融资有限公司就一笔1.4亿美元的定期贷款融资订立协议。协议规定，该笔贷款须于2020年12月31日悉数偿还。

2月13日，天津泰达临时股东大会通过关于公司非公开发行公司债券的议案，拟发行总规模不超过20亿元的公司债券(疫情防控债)。

据公开统计数据显示，2019年3月份以来，国内房企大约发行17笔一年期内美元债。但从2020年春节后至今，发行的一年期内美元债就占了5笔。

克而瑞地产研究表示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。短期来看，目前国内疫情形势严峻，将持续对房企融资造成影响。据不完全统计，3月房企到期债券总量超过330亿元，虽然比2020年1月份到期债券的额度相对较少，但房企境外债的到期额度却属于年内高峰。

克而瑞认为，即使房企债券已进行提前赎回或对偿还计划准备充分，但在疫情影响下的开工计划停摆、后续开工恢复仍需一段时间的局面，对企业的财务也会造成很多压力，尤其是那些高杠杠的企业。仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额来看，70家房企的月利息支出就已超过350亿元。

在短期内无法启动大规模销售的情况下，一年内到期的短期债确实可以解燃眉之急。但在业内人士看来，境外金融机构已经看到房企暂时关停售楼处、到期兑付压力等导致房企阶段性现金流紧张的局面，有可能会做出阶段性收紧动作。但境内融资渠道不排除有宽松政策出现，但目前还未明确。