空置税再度被提 内房股普跌！对打击炒房到底管用不？

　　在房住不炒的大背景下，房地产税被屡屡提及。

　　近日又有重磅人士发话了，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在回答经济日报提问时表示，为了逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

　　仇保兴强调，中国房屋空置率比较高，像鄂尔多斯空置率达到70%，北京空置率在10%~20%，而从国际上看，一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右。

　　因此，仇保兴指出，物业税可以等5年，但消费税、流转税、空置税先行，从而烫平房地产泡沫。

　　仇保兴认为，前三种税先行，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。

　　受此消息影响，香港上市的内房股普跌，截至收盘，佳兆业集团跌13.04%，融创中国跌7.97%，绿城中国跌6.83%，碧桂园跌6.74%，中国恒大跌5.99%，融信中国跌4.46%。

　　而对于北京究竟有没有这么高的空置率，有专家对此提出质疑。易居中国研究院副院长杨红旭表示，北京房子空置率高达近20%？有这么高吗，我有点怀疑。空置税，十年之前，就曾有很多专家讨论，老杨也参过政府部门的研讨。但，这事太难执行了！

　　空置率到底有多少？

　　先不讨论执行是否难的问题。中国各大城市关房屋空置率到底多少？目前并没有的一个统一的权威数字。

　　但是根据近几年各种相对可靠渠道已披露的数据显示，中国的房屋空置率确实有点偏高。

　　2018年3月份，国家电网公布了空置率的调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

　　有专业人士指出，按照国际惯例空置率处于5%到10%为合理之间，当空置率达到10%到20%就是危险区间，超过20%就是严重挤压。

　　中财办原副主任杨伟民此前在2018年6月在第十届陆家嘴论坛发表演讲时也表示，我在中央财办的时候，请有关单位对住宅空置的情况做了调查，我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高，比日本还高，这很不正常，说明用来炒的房子还真不少。

　　而更早之前的2016年初，中央党校教授周天勇做了一个测算，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

　　2013年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告也披露，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。

　　西南财大的报告显示，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。

　　对于杨红旭所说的执行难问题，确实有先例。实际上北京住建委早在2010年就提出对“不住不租不卖”的空置房征税，但当时由于住宅物业布局分散、数量多，且产权界定、统计口径、征收标准饱受争议，因此，空置税未能进入实际操作阶段。

　　支持派：

　　空置税可锁定非家庭自用住房

　　而对于空置税，目前专业领域也分成两派，比如社科院就支持开征空置税。

　　在今年5月中国社科院发布的《中国房地产发展报告(2018)》提出，房地产调控的目标是“让全体人民住有所居”，而不是为了增加财政收入，因此这份报告建议用“空置税”来替代房产税，从而增加住房持有成本，提高住房利用效率。

　　上述报告还提出，空置税对象可以锁定在非家庭自用住房而不出租的家庭，而对家庭自用住房，即便是空置也不宜征收。

　　反对派：

　　起不到任何实际的效果

　　而经济学家、原北京大学国发院教授薛兆丰则认为，空置率没办法客观计算。例如，我有两套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。

　　但是如果反过来，我有一套100平方米的房子，我一个人住，里面有两个洗手间，有一个洗手间长期不用，这算不算空置？空置能算出来吗？不能。

　　因此，拥有两套小房子的人，很可能比拥有一套大房子的人，对市场有效配置住房资源的贡献更大。但如果征收空置税，惩罚那些有空置房子的人，效果就会适得其反，因为人们都争着尽量买大房子去了。

　　当然，如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税，我也有很多对策。怎么证明房子是空置的？看水表还是看电表？事实上，不管看的是水表还是电表，我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸，让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业，像遛狗一样遛房以外，空置税起不到任何实际的效果，而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。

　　实际上在今年6月，香港宣布对空置一年或以上的一手住宅征收空置税，这可谓是打响了中国空置税走进实际阶段的第一枪。

　　发达国家如何征收空置税

　　而国外发达国家也早有空置税的方案。从国外的经验来看，法国从1999年起在巴黎、里昂等大城市推出空置税，政策规定房屋闲置的第一年，业主要交纳房款10%的罚金，第二年罚金增加为12.5% ，第三年则增加到15%，以此类推；

　　而澳大利亚则从2017年11月开始对海外购房者征收空置税，澳大利亚政府规定，一年内无人居住的时间超过6个月且没有对外出租的房产，将被处以5500澳元/年的罚款。

　　此外，荷兰、韩国等国家也已推行空置税，从多国经验来看，征收房屋空置税对打击楼市投机性效果非常显著。

　　单一空置税还解决不了问题

　　当然正如仇保兴所说，要抑制楼市过热，仅仅是空置税还不够。首都经贸大学房产系主任赵秀池表示，房地产税收改革是一系列税收体系的安排，这其中包括消费税、空置税等的一系列安排，也包括如何处理与土地出让金的关系，不只是简单增加税种的问题。

　　也就是说，单一的增加空置税解决不了问题。

　　赵秀池认为，房地产税收体系改革需要顶层设计，不只是增加一两个税种，而是有增有减，此外还需要根据抚养人口考虑税前扣除等安排。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于内地房地产市场而言，空置税也可以列为后续房产税等税收调控的思考方向，但如何设定空置房屋以及如何推进等问题依旧有难度，还需要严格论证，但也从另一层面说明现在市场都在关注购房后的持有成本问题，对购房者来说也是应该注意的问题。

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