2019年房企年报：房企增速放缓下调目标

2019年对房地产行业而言，是特殊的一年。正如融创中国在年报中所言，政府坚持“房住不炒”的政策总基调，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春后逐渐变冷，随着下半年销售压力的逐渐增大，房价也承受了一定的下行压力，全年的商品房销售规模增速仅6.5%。

进入2020年，一场突如其来的疫情又给房企带来措手不及的巨大冲击。克而瑞数据显示，2020年一季度，TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近21%。为此，房企纷纷下调2020年业绩目标，甚至预期今年的行业规模增速很可能录得负增长。基于此，他们开始强调利润、现金流，并决定减少拿地和负债。

目前四月已经过半，上市房企年报发布亦进入尾声。截至4月22晚，至少136家上市房企发布2019年年报，占全部应披露年报数量的62%，头部房企年报基本披露完成。

在今年业内第一场业绩会上，万科集团总裁祝九胜表示，2019年万科录得营收3679亿元，同比增长24%；归母净利润389亿元，同比增长15%。

增收不增利，很大程度上是由于毛利率及净利率的下降。2019年，万科房地产业务毛利率27.2%，同比下降2.5个百分点；净利率10.6%，较去年下降0.7个百分点。对此，祝九胜解释称，下降是整个行业的趋势，而数据显示，他并没有撒谎。

根据wind数据，目前发布年报的房企合计实现营业收入约4.8万亿元，同比增长超2成；合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。根据亿翰智库数据，在全年偏严的政策调控环境下，房企平均净利润率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

一个更典型的例子是，同为TOP3的恒大利润下滑幅度更夸张。2019年净利润335亿元，较去年下降约50，毛利润同比减少21.3%至1329亿元，毛利率大幅下降8.4个百分点至27.8%，归母净利润173亿元，不到去年的一半。

盈利能力的下滑，进一步证实了亿翰智库在研究报告中指出的，房地产行业已然从“高杠杆、高利润”的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代——销售增速放缓、融资成本上行、利润空间收窄、资金压力骤增。正如绿城中国在年报中所言，面对行业的深刻调整，集中度加速提升，粗放型、高杠杆的增长方式已不可持续。

净资产收益率的概念，在近日新浪乐居举办的《后疫情时代中国房地产业发展趋势》线上论坛上也曾被提及。佳兆业集团控股首席战略官刘策认为：“一个很惊讶的现象是，2019年在利润下行、国家金融去杠杆的背景下，上市房企整体净资产收益率创了历史新高。这说明整个房企已经脱胎换骨，从原来的所谓的天赐利润越来越依靠自身的核心能力，靠自己的周转来提升利润，提升净资产收益。”

“融创目前到了这个规模，利润成了第一位的。”融创中国董事长孙宏斌也在业绩会上强调，相比业绩规模和排名，融创更希望在利润和市值上有好的排名，管理肯定是以利润为核心。这也进一步证实，随着行业发展和外部环境的变化，房企的经营策略也在不断改变。

多家房企均持类似态度。基于此，他们纷纷下调了今年的业绩增速目标。克而瑞数据显示，目前整体来看，企业目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓，且均低于2019全年的业绩同比增速。其中佳兆业、远洋集团等提出0增长，新城控股更是直接提出负增长，将2020年的业绩目标设定在2500亿元，而2019年企业销售目标为2700亿元(实际完成2708亿元)。

进入2020年，疫情冲击下，房企拿地则更加谨慎。克而瑞数据显示，2020年一季度，百强房企拿地金额同比下降23%，超过半数房企投资金额下降，TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨，其余7家房企均同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。

另一方面，一季度，百强房企拿地销售比为0.28，显著低于2018、2019年，整体投资态度保持谨慎，有近两成企业未拿地。整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业，平均降幅接近四成，由此可见，小房企的生存环境依旧不容乐观。

这也引出了业内对今年行业发展趋势的另一个普遍预判——并购潮的来临。在年报中，融创、奥园、首创等企业纷纷表示2020年会继续发挥优势，趁部分小企业流动性压力较大的时候进行收购；正荣地产表示今年将会收并购与招拍挂并行，在有良好并购项目机遇的情况下可能增加部分拿地预算。